На сентябрьском заседании парламентского комитета по экономической политике неожиданно всплыла тема, которая касается собственников земельных участков. Мало кто знает, но в Карелии проведена работа по кадастровой оценке земельных участков населенных пунктов и особо охраняемых природных территорий (ООПТ), которая влияет на размер земельного налога. 

Предел погрешности 

Министр имущественных и земельных отношений РК Сергей Щебекин объяснил депутатам, что функции по кадастровой оценке земли были переданы с федерального уровня на региональный. В прошлом была масса претензий к кадастровой оценке земельных участков, которая проводилась с 2013 года силами московской компании. Видимо, из других регионов тоже поступали жалобы на неадекватность кадастровой оценки земельных ресурсов, сделанной из Москвы. В итоге оценивать земли доверили самим регионам.   

В Карелии в конце 2017 года был создан Центр государственной кадастровой оценки, который и определил новую стоимость земельных участков, расположенных в населенных пунктах. Вместе с землями ООПТ речь идет о 130 тысячах объектов недвижимости. На официальном сайте центра в начале сентября была размещена информация о новой кадастровой стоимости земельных участков, и любой желающий может посмотреть, как она изменилась. 

- Министерство экономического развития Российской Федерации спустило нам соответствующую формулу расчета. Мы достаточно жестко находимся в ее рамках. Формула большая, учитывает все, - сказал Сергей Щебекин.

По его словам, хоть специалисты центра и анализируют реальную рыночную стоимость земли на основе объявлений о продаже, но на итоговые цифры она влияет незначительно. Данные, которые получили в центре по каждому земельному участку, рассказал министр, были направлены в Росреестр для проверки.

На сегодняшний момент мы можем говорить, что официальная оценка Росреестром принята, она признана соответствующей формуле,

- заметил Щебекин.

По его словам, дается 60 дней, чтобы граждане могли ознакомиться с кадастровой оценкой и в случае необходимости направить свои замечания. Министр сообщил, что существует «предел погрешности» и в спорных случаях кадастровая стоимость может быть изменена в соответствии с реалиями рынка.

Официально новая кадастровая стоимость вступает в силу с 1 января 2019 года.   

Кадастровая цена — это не окончательный приговор

Естественно, главный вопрос состоит в том, насколько серьезно повысилась кадастровая цена по сравнению с 2013 годом. Ведь именно от этого зависит размер земельного налога, который в 2019 году придется платить гражданам и организациям. 

Где-то земля подорожала, а где-то произошло уменьшение,

- сказала на заседании парламентского комитета руководитель Центра государственной кадастровой оценки Елена Сошкина.

Как действовать тем, кого обновленные цифры кадастровой оценки очень сильно и неприятно удивят? Нам удалось встретиться с Еленой Сошкиной, которая уверена, что «кадастровая цена — это не окончательный приговор».  

Массовая оценка объектов недвижимости, конечно, отличается от рыночной, когда учитываются все индивидуальные особенности и характеристики земельного участка. И хоть она приближена к рыночной, но является менее точной. 

- Ценообразующие факторы, влияющие на кадастровую стоимость, четко определены законодательством. Мы сделать шаг влево, шаг вправо не можем, - сказала Сошкина.

По ее словам, в целом земля в Карелии подорожала, но есть районы, где кадастровая стоимость участков стала меньше. На увеличение среднереспубликанских показателей повлияли Петрозаводск, Костомукша, Муезерский, Лоухский и Пудожский районы. Серьезно выросли в цене земли особо охраняемых природных территорий. 

По словам руководителя центра, существенного роста кадастровой стоимости земли под индивидуальными жилыми домами не произошло. По ее прогнозам, гражданам можно не опасаться серьезного увеличения земельного налога. 

- Если взять деревню Половина, то там земля даже подешевела. В поселке Шуя есть увеличение, но незначительное — примерно на 50 рублей за квадратный метр. Если площадь участка в Шуе 10 соток, то его кадастровая стоимость увеличится на 50 тысяч рублей. Земельный налог в большинстве районов составляет 0,3% кадастровой стоимости, - заметила Елена Сошкина.

Как и где можно оспорить кадастровую оценку? До 23 октября 2018 года свои замечания следует направлять в Центр государственной кадастровой оценки. Заявление можно подать в свободной форме и направить его по почте, по электронному адресу или принести лично в центр.

Предварительно можно получить у специалистов центра консультацию по телефонам:  8 (8142) 354567 или 8 (8142) 354568 с 8.30 до 16.45 с понедельника по четверг (перерыв на обед с 12 до 12.45), а в пятницу с 8.30 до 13.15.

- Сейчас мы принимаем замечания, связанные с кадастровой оценкой. После 23 октября 2018 года отчет с учетом поступивших замечаний будет направлен для проверки в Росреестр. И только после этого, скорее всего в конце ноября, итоги кадастровой оценки будут утверждены карельским Министерством имущественных и земельных отношений, - объяснила Елена Сошкина.

После официального утверждения кадастровой оценки земли у граждан останется возможность досудебного решения спорных вопросов. Самый простой и дешевый путь — обратиться в Центр государственной кадастровой оценки. 

Помимо этого, в Министерстве имущественных и земельных отношений будет создана комиссия, куда также смогут обращаться граждане, не согласные с кадастровой оценкой принадлежащего им земельного участка. Правда, для этого придется предоставить отчет о рыночной стоимости участка. А эта услуга, как известно, платная. И, естественно, всегда можно попытаться оспорить кадастровую стоимость в суде. Но это повлечет, помимо расходов на определение рыночной стоимости, еще и дополнительные траты на помощь юриста.      

Яблоко раздора 

Депутат ЗС РК Леонид Лиминчук уверен, что ситуация с кадастровой оценкой земли не столь безобидна. В Петрозаводске стоимость некоторых участков, где расположены объекты инженерной инфраструктуры, подскочила в 42 раза! Он не понимает, почему после того, как на земельном участке появились здания или инфраструктурные объекты, земля под ними резко дорожает. 

- Как только земельный участок передается под строительство, он начинает резко расти в цене. Бизнес вкладывает деньги в возведение зданий или сооружений. Но одновременно почему-то и земля под объектами капитального строительства резко дорожает. Но она привязана к данному имущественному комплексу и по-другому не будет использоваться.

Земельный участок становится яблоком раздора. Помимо того что человек вкладывается в инфраструктуру, в капитальное строительство, ему прилетает удорожание в разы кадастровой стоимости участка. Инвестор не знает заранее, увеличится у него стоимость участка в 1,2 раза или в 42 раза.

Это означает, что инвестор при всем желании не может просчитать свои риски, - объяснил свою позицию Лиминчук.

Другими словами, построив жилой дом, завод или, к примеру, трансформаторную подстанцию, инвестор не сможет заранее сказать, сколько придется заплатить в качестве земельного налога. 

- Нет ни одного участника рынка, которого бы не задела кадастровая оценка земли. В качестве земельного налога может прилететь колоссальная сумма. Например, на рынке строительная кампания приобретает земельный участок за 80 миллионов рублей, а сейчас его кадастровая стоимость увеличилась вдруг до 320 миллионов рублей. Получается, инвестору сверху прилетает оплеуха, - сказал депутат.

По его мнению, сначала необходимо было обсудить этот вопрос публично, просчитать возможные риски, понять, не станет ли кадастровая оценка ударом по бизнесу и гражданам. 

- Возможно, я ошибаюсь и не все так плохо. Но те примеры, с которыми я столкнулся, меня, откровенно говоря, шокировали, - сказал Лиминчук.

Сколько вешать в граммах?

Попытаемся понять, сколько будет стоить земля в разных городах и поселках Карелии и кому стоит волноваться. 

В Петрозаводске особенно выделяется жилой комплекс «Александровский», где цены на землю действительно улетели в космос. 

Например, участок на улице Калинина 10:01:0010130:42, предназначенный под объекты инженерной инфраструктуры, сейчас оценен в 11 916 рублей. Согласно новой оценке, его кадастровая стоимость увеличивается до 500 191 рубля, то есть в 42 раза.

Другой участок на Калинина — 10:01:0010130:221, выделенный под строительство жилых домов, стоил 82,4 миллиона рублей. Согласно проведенной оценке, его кадастровая стоимость возрастает до 382 миллионов рублей, или в 4,6 раза. 

Земля под элитным жилым комплексом «Аквамарин», расположенном прямо на берегу Онежского озера, сейчас стоит 7 миллионов рублей. Согласно новой кадастровой оценке, стоимость земельного участка выросла до 30,2 миллиона рублей, то есть в 4,3 раза.

В 2,4 раза со следующего года подорожает земельный участок под «сановским» домом, расположенном на перекрестке улиц Чапаева и Чкалова. Участок в районе пересечения улицы Еремеева и Левашовского бульвара, где завершается строительство жилых домов, подорожает с нового года в 2 раза.

Другими словами, цена земли под многоэтажными жилыми домами демонстрирует устойчивый рост. Утешает то, что граждане, проживающие в многоквартирных домах, освобождены от уплаты земельного налога. А вот строительным компаниям, занимающимся жилищной застройкой, придется заплатить повышенный земельный налог, который они, скорее всего, «вобьют» в стоимость квадратного метра.  

Теперь прикинем, что ждет обычных граждан. Произвольно берем земельный участок под жилым домом в Петрозаводске в районе Университетского городка на улице Роберта Рождественского. Сейчас участок стоит 920,6 тысячи рублей, новая кадастровая стоимость - 538,9 тысячи рублей. Получаем существенное - в 1,7 раза - снижение.

Участок в Пряжинском районе в деревне Маньга, выделенный под ИЖС, демонстрирует аналогичную картину: сейчас кадастровая стоимость составляет 694,5 тысячи рублей, после нового года стоимость участка снизится до 571,1 тысячи рублей, или в 1,2 раза.    

В Лоухском районе мы обнаружили совсем другой кадастровый «пейзаж». Земельный участок в поселке Пяозерский, выделенный под индивидуальную жилую застройку, сейчас оценен в 64,4 тысячи рублей. Согласно отчету центра, его новая кадастровая стоимость составит 303 тысячи рублей, то есть вырастет в 4,7 раза. Учитывая, что ставка земельного налога в поселке Пяозерский установлена на уровне 0,3%, земельный налог для владельца участка увеличится с нынешних 193 рублей до 909 рублей, что, конечно, раз в год можно пережить. 

В Пудоже рядом с рекой Водла земельный участок под ИЖС оценен в 284,5 тысячи рублей. Если обратиться к отчету, то его новая кадастровая стоимость составит 347,8 тысячи рублей. В данном случае повышение составит 1,2 раза, а точнее, земля подорожает на 22%. В Пудоже ставка земельного налога для участков, предоставленных под жилищное строительство, составляет 0,15%. Таким образом, земельный налог даже с учетом повышения кадастровой стоимости составит около 522 рублей.

Любой гражданин сегодня может проверить новую кадастровую стоимость своего земельного участка и прикинуть, какой налог ему придется заплатить. Методом случайной выборки нам не удалось обнаружить катастрофического для граждан повышения кадастровой стоимости земли. В некоторых районах земля действительно выросла в цене, но в пересчете на земельный налог это увеличение выглядит вполне безобидно. 

Другое дело — бизнес, когда действительно есть факты увеличения кадастровой стоимости более чем в 40 раз. Подобные земельные «перегибы» депутаты ЗС РК планируют обсудить на заседании комитета по экономической политике уже в октябре 2018 года.