25 июля 2017, 09:04

Снести все и... Как перестроить квартиру и не нарушить закон

Цены, согласования и советы, если хотите снести стену и изменить планировку квартиры.
Фото: realestaterumsk.livejournal.com

«Петрозаводск говорит» продолжает проект «Дизайнера вызывали». Сегодня мы снова обратимся к технической стороне ремонта в доме. Поговорим о возможностях, которые позволят прибавить квадратные метры к нашим небольшим, но уютным квартирам. Из-за скромного метража многие решаются снести перегородки между комнатами, селятся в студии, оборудуют балконы под  столовые или кабинеты. В августе, когда сезон отпусков достигает пика, найдутся те, кто посвятит свободное время ремонту. Мы собрали всю информацию, которую нужно знать, если захотелось снести все и перестроить жилое пространство полностью.

Сколько нужно денег?

Ремонт с объединением комнат – это новое жилье на старом месте, поэтому нужно приготовиться к тому, что будет много грязи и шума. Так считает директор строительно-ремонтной компании «Виктория» Андрей Прокопьев. К строителям часто приходят с заказами снести стену.

Как и любой ремонт, такие перемены в жилище стоят немалых денег. Просто снести стену обойдется от 400 до 1000 рублей за квадратный метр. А вот привести в порядок помещение после демонтажных работ – как минимум в 100 тысяч рублей. Петрозаводские специалисты разрушат перегородку, увезут строительный мусор и займутся отделкой помещения после демонтажа. Цена зависит от состава стены: они бывают кирпичными, деревянными, бетонными, монолитными. Последние самые сложные и дорогие: чтобы снести такую перегородку, понадобится инструмент для алмазной резки. Работа с подобной аппаратурой в Петрозаводске сегодня стоит 3-3,5 тысячи рублей за погонный метр.

С чего начать?

Понадобится проект перепланировки. Его можно заказать в строительной компании, которая потом займется непосредственно ремонтом. Дешевле всего делают в Петрозаводском градостроительном бюро, правда, его специалисты не работают с капитальными стенами. Проект перепланировки со сносом обычной перегородки обойдется в 1600 рублей.

Обратите внимание, что перепланировкой считается не только работа с перегородками, но и любое изменение внутри квартиры, которое касается первоначального плана (Жилищный кодекс РФ, статья №25). Это значит, что если в техническом паспорте указаны, например, встроенные шкафы, то на их ликвидацию тоже придется брать разрешение. Не путайте встроенные шкафы с антресолями: антресолей в плане квартиры нет, так что их можно снимать по собственному усмотрению.

Что будет, если не брать разрешения у администрации?

Будут проблемы при любом столкновении с официальными органами. Если вы решите продать квартиру с нелегальной перепланировкой, то покупателям могут отказать в банковском кредите. 

– Проблемы могут возникнуть при вступлении в наследство. Его просто не оформят, если пойдет нестыковка с первоначальным планом. Если незаконную перепланировку провели в муниципальном жилье, то квартиру нельзя будет приватизировать,

– рассказал начальник управления жилищного хозяйства администрации Петрозаводска Евгений Перов.

Согласно судебной практике в Петрозаводске, собственника заставят привести квартиру в первоначальный вид. 

Какие нужно собрать документы?

Разрешения на перепланировку выдает городская администрация. В Петрозаводске по всем вопросам нужно обращаться в Управление жилищного хозяйства. Специалистам нужно будет принести на согласование пакет документов:

1. Документ, подтверждающий право собственности на квартиру. Это может быть выписка из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

2. Проект перепланировки.

3. Технический паспорт квартиры.

4. Заявление на переустройство. Бланк можно скачать здесь.

Если квартира не приватизирована, то нужны письменные согласия всех членов семьи, в том числе отсутствующих, старше 14 лет. Собственникам жилья таких разрешений не требуется. Еще одно условие для жильцов зданий, объявленных памятниками архитектуры. Счастливчики должны получить разрешение на перепланировку от органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры. В Петрозаводске за бумагой нужно идти в Министерство культуры.

Мы спросили в управлении жилищного хозяйства, есть ли в карельской столице памятники архитектуры, культуры и истории, в которых живут люди. По словам начальника управления, таких домов немного, все они находятся в центре города. На практике же жильцы таких зданий не обращались в администрацию за разрешением на перепланировку.

Нужно ли спрашивать разрешение у соседей?

Нет, не нужно. Но лучше подойти ко всем соседям и предупредить их о начале строительных работ. Не будет лишним показать разрешение, которое вы получили от городской администрации.

Сколько ждать ответа из мэрии?

По нормам отказать или согласовать заявку должны не позднее 45 календарных дней с момента регистрации пакета документов. На практике в Петрозаводске решение принимается в течение одного-двух рабочих дней.

После этого нужно лично прийти в мэрию за разрешением и заполнить форму, в которой специалист Управления жилищного хозяйства зафиксирует точные сроки работ и их режим. По закону, ломать, крушить и сверлить можно с 9:00 до 20:00.

- Если человек не успевает закончить работы в указанный период, то ему нужно прийти снова к нам в управление и продлить это решение, - отметил Евгений Перов.

Соседям на заметку: такой документ должен быть у всех владельцев, решившихся на перепланировку. В нем можно посмотреть, в какой период времени мэрия согласовала строительные работы.

Почему могут отказать?

Причин для отказа может быть две: либо вы ошиблись в пакете документов, либо в проекте не соблюдены строительные нормы и правила (СНИПы). Это значит, что по нормам ваш вариант перепланировки не может быть согласован.

Как нам рассказали в администрации Петрозаводска, чаще всего отказы по этой причине касаются планов объединить жилую комнату или кухню с лоджией. По закону, лоджия не может изменить назначение и стать жилым помещением.

–  У нас это делать запрещено. Есть судебная практика по Петрозаводску, когда люди обращаются к нам за согласованием такого проекта, мы им официально отказываем, после чего выигрываем в суде в ста процентах случаев, – рассказал Евгений Перов.

Такие строгие правила действуют не везде. Например, в Москве и Санкт-Петербурге, где власти могут самостоятельно принимать подзаконные акты, сносить стенку между жилым помещением и лоджией разрешено.

У Петрозаводска таких привилегий нет, так что единственный законный вариант для тех, кто хочет расширить квартиру на шесть квадратных метров – это поставить большие панорамные двери вместо стены, разделяющие лоджию и помещение. В таком случае будет исполнено главное требование: территория лоджии будет отделена от комнаты.

Например, так. Фото: stdesing.com

 

Что еще запрещено перестраивать?

По правилам безопасности в доме с газовой колонкой или плитой у человека должно оставаться отдельное помещение для сна. Поэтому в однокомнатной квартире запрещено ломать стену между кухней и жилым помещением, если у вас газ.

Также нельзя расположить кухню или ванную с туалетом над жилыми помещениями. Без проблем сменить место можно только на первом этаже. Согласно Постановлению правительства РФ №47, даже если владелец решил немного увеличить кухню или ванную, отодвинув стенку на 20 сантиметров за счет комнаты,  сделать этого законным путем он не сможет. Увеличить помещение разрешается только в сторону нежилого помещения, то есть за счет прихожей.

С полным списком СНИПов можно познакомиться в сети (например, здесь) или просто прийти с готовым проектом в мэрию в 336 кабинет, где вам точно скажут, возможны изменения или нет.

А как же несущие стены? Их можно снести?

Несущие стены тоже можно сносить, если специалист-проектировщик грамотно продумает техническое решение, как распределить искомую нагрузку на перегородку.

– По градостроительному кодексу ответственность за проект, за ведение ремонтных работ несет проектант. Он осуществляет контроль. Управление архитектуры, которое проверяет проектную документацию, смотрит и на проектировщика, чтобы у него был допуск СРО (Свидетельство о допуске к работам). Только после этого согласовывается проект, - подчеркнул Евгений Перов.

А все эти перестройки не опасны?

Нет. Если Управление жилищного хозяйства выдало разрешение, значит, угрозы для здания нет. Как нам рассказали в мэрии, в Петрозаводске перепланировки возможны во всем жилом фонде, кроме аварийного.

Слишком много бумажной суеты. Что вообще даст эта перепланировка?

Например, больше пространства. Как нам рассказали в СРК «Виктория», изменения могут добавить до шести квадратных метров жилой площади. 

Фото: СРК "Виктория"

Сносить перегородку между комнатой и лоджией нельзя, но, если вы хотите обустроить на лоджии дополнительную комнату, то, прежде всего, придется подумать об утеплении.

Для того, чтобы на новых жилых территориях сохранялось тепло, понадобится сменить остекление на подходящее для холодов, утеплить полы и стены. Иначе стекла начнут потеть и влага протекать внутрь.

– Просто утеплить лоджию стоит 60 тысяч рублей. Не забывайте, что вы приобретаете для себя новые шесть квадратных метров жилья, которые никогда для этого не использовались. То, что можно сделать дешевле, – миф, 

– считает Андрей Прокопьев.

Я не хочу сносить стену. Можно ее просто перенести на полметра?

Нельзя. «Это распространенный миф среди клиентов, – отметили в СРК "Виктория". – Клиенты не раз описывали технологию, по которой, якобы, можно срезать стену у потолка и у пола, а потом с помощью домкрата переустановить на новом месте. Но такого не бывает. Зато бывают клиенты, которые уходят от нас, потому что не верят в неосуществимость этого варианта.

Перегородку можно только разрушить и построить заново на новом месте.

Сколько времени занимает такая работа?

Обычно когда строительная компания берется за снос стены и дальнейшие отделочные работы, то указывает срок в месяц на одно совмещенное помещение.

А как делают в Петрозаводске?

Со сносом стен дела обстоят примерно так же, как с прической у женщин. Обладатели студий хотят возвести перегородки. Те, у кого квартира со стенами, – жаждут их снести. Нередко петрозаводчане разделяют туалет и ванную комнату.

Одни из клиентов компании «Виктория» построили на чердаке частного дома отдельную квартиру с индивидуальным санузлом, кухней и ванной. Таким образом, родители решили проблему детей, которые еще не накопили деньги на отдельное жилье.

Площадь чердака составляла 60 квадратных метров. Дом разделен на две части, в которых проживали две семьи, поэтому форму крыши изменить было нельзя. Чтобы сделать стены ровными и прочными, их зашили гипсокартонном с закладным материалом. В итоге жилая площадь бывшего чердачного помещения сократилась до 45 квадратных метров.

Еще одна проблема – на чердаке не было окон. Пришлось вырезать два в крыше, а одно устанавливать во фронтон. Дом был построен в 1953 году, поэтому прежде всего специалисты укрепили фундамент. Чтобы стены выдержали нагрузку, строителям пришлось провести работы по усилению конструкции дома при помощи каркасов из жесткого металлопрофиля.

Отдельно компании пришлось решать проблему входа. Обычно в старых домах на чердак попадают через дыру в потолке. Когда чердак превратили в отдельную квартиру, то на второй этаж вход прорезали во фронтоне.

– Мы переформировали и перестроили дряхлый фронтон, чтобы он выдержал окно и новый дверной проем. Так у нас появилась дополнительная лестничная площадка на первом и втором этажах. Обычно это называют верандами, – рассказал Андрей, – чердак утеплили и сделали дополнительную теплозвукоизоляцию, чтобы молодая семья не мешала родителям снизу и соседям сбоку.

Строителям удалось приспособить и скошенный чердачный потолок. У входа под скосом расположили гардеробную. Внутри установили полки, штанги для плечиков, а в самой низкой точке строители поставили бойлер. Чтобы сэкономить место, обычные двери заменили раздвижными.

На кухне и в спальне особенность скошенной кровли использовали под мансардные окна, а мебель подобрали под размеры потолка.

– В нашем случае окна находятся на двускатной крыше с крытым склоном, поэтому можно не волноваться об очистке стекол от снега зимой. Но такая проблема существует для мансардных окон, расположенных на крышах с небольшим уклоном, - рассказал Андрей Прокопьев.

– Мы считаем, что если есть свободная жилая площадь, ее нужно использовать. Иногда это лучше, чем покупать однокомнатную квартиру площадью 27 квадратных метров. Такие квартиры порой сложнее приспособить под проект, который мы воплотили на старом чердаке частного дома, - подытожил директор СРК "Виктория"

Делайте ремонты качественно и в рамках закона!

Ася Кошелева's picture
Автор:

Выпускница филологического факультета ПетрГУ. Любит писать о людях в культуре и культуре в людях. Мечтает дочитать все начатые книги (а их постоянно скапливается до десятка штук одновременно), побывать в Риме, научиться не принимать все близко к сердцу и создать что-нибудь стоящее в профессиональном плане. Не любит бестактных людей.