- Честно вам скажу: сколько я работаю в республике, таких вот откровенных людей, которые с самого начала все затевают, чтобы обмануть наших граждан, собрать деньги и разбежаться, слава богу,  не встречал, - сказал прокурор Карелии Карен Габриелян, открывая 14 ноября форум, где обсуждались вопросы защиты прав граждан в сфере жилищного строительства.

Представители властных структур тоже пытались представить ситуацию с обманутыми дольщиками как несвойственную для Карелии: мол, «если кто-то кое-где у нас порой», то это редкость, недоразумение, событие из ряда вон выходящее. Благостную картину на рынке жилищного строительства разрушили сами представители строительной отрасли. Они не только прогнозируют рост числа обманутых дольщиков, но и предрекают серьезные проблемы, которые ждут сферу жилищного строительства. 

«Белые пятна» с черными последствиями 

Впрочем, начиналось совещание в прокуратуре Карелии с перечисления тех редких случаев, когда граждане получили статус обманутых дольщиков. 

- Официально в республике имеется лишь несколько объектов строительства, признаваемых проблемными. Все они расположены в городе Петрозаводске, - сообщил заместитель прокурора республики Василий Шевченко. 

В этот список входят три многоквартирных дома. Один из них расположен на улице Паустовского (застройщик ООО «ВР-Строй»). Одиннадцать из двенадцати квартир этого дома уже оформлены в собственность. Единственный гражданин, который не успел оформить жилье в собственность, был включен в реестр пострадавших дольщиков. 

В районе Нового Сайнаволока (застройщик ООО «Малоэтажное строительство») строительные работы остановились в 2016 году, дом готов на 50 процентов.

Из-за изменений законодательства, объяснил министр строительства, ЖКХ и энергетики Олег Ермолаев, необходимо внести изменения в проектную документацию и пройти госэкспертизу. Только после этого можно будет завершить строительство. Ермолаев обратил внимание на то, что, согласно недавно принятым изменениям в республиканском законодательстве, инвесторы, взявшие на себя бремя решения проблем обманутых дольщиков, могут претендовать на получение земельных участков без торгов.   

- В отношении недобросовестных застройщиков возбуждены и расследуются уголовные дела. Однако реальных улучшений жилищных условий потерпевших пока не происходит. Перечисленные объекты остаются недостроенными,

- отметил Шевченко.

Граждане, которые заключали договоры инвестирования паевого взноса, а не долевого строительства, вынуждены судиться с Минстроем, чтобы добиться включения в реестр обманутых дольщиков. Суд встал на сторону граждан, и министерству пришлось расширить список проблемных объектов.

Так в списке появилось третье строение – дом опять же в районе Сайнаволок.

- Дом построен, фасад сделан, нет внутренней отделки. Два гражданина обратились, через суд мы их включили в соответствующий реестр, - сказал министр строительства. 

По его словам, в Карелии один из самых низких в стране показателей, связанных с обманутыми дольщиками. Сейчас в реестр внесены 25 граждан, которые вложили свои деньги в строительство жилья, но остались ни с чем.   

Госнадзор добрался до ИЖС

Еще одна схема обмана граждан связана с использованием участка, выделенного под индивидуальное жилищное строительство, для возведения многоквартирного дома. Отсутствие строительного надзора за теми, кто формально занимается индивидуальным жилищным строительством, а в реальности возводит многоквартирные дома для последующей продажи, для новоселов оборачивается серьезными проблемами. 

Как ввести дом в эксплуатацию, каким образом зарегистрировать квартиру как отдельный объект недвижимости, что делать с качеством строительства, «хромающим» на обе ноги? Все эти проблемы, всплывающие уже после приобретения жилья, гражданам приходится решать самостоятельно.

Яркий пример подобной застройки – 20-квартирный четырехэтажный дом в Соломенном на улице Тимоскайнена, который гражданин построил под маркой ИЖС. Дом еще не введен в эксплуатацию, а на первом этаже уже, как выразился Шевченко, «бойко идет торговля в открытом универсальном магазине». 

Еще печальнее судьба заброшенного дома на улице Сегежской, строительством которого занималось товарищество «Каменный бор»,  фактически привлекавшее деньги граждан. По документам, сообщил Василий Шевченко, дом должен был иметь четыре 3-этажные секции, а фактически осуществлялось возведение трех многоквартирных домов. Согласно проектной документации, на каждом этаже отчетливо видны планы отдельных квартир с санузлом и кухней. Больше года на объекте не проводятся работы, он не законсервирован и не охраняется, арендная плата за пользование земельным участком не вносится. Но ни городская администрация, ни другие органы власти не предпринимают никаких шагов, чтобы повлиять на ситуацию.    

Председатель госкомитета по строительному, жилищному и дорожному надзору РК Александр Темнышев рассказал, что в связи с изменениями Градостроительного кодекса с 1 августа 2018 года под строительный надзор попадают и объекты ИЖС. 

- Если гражданин обратился в орган местного самоуправления за получением разрешения на ввод объекта, но объект не соответствует ранее выданному разрешению на строительство, то орган местного самоуправления должен обратиться в надзорный орган с извещением о нарушении, - объяснил Темнышев. 

Другими словами, за ходом индивидуального жилищного строительства теперь должны следить инспекторы надзорных органов, а объект в конце стройки должен соответствовать первоначальному проекту.

В госкомитет уже поступило 11 извещений о выявленных нарушениях: 7 - из Петрозаводска, 2 - из Костомукши, 2 – из Кондопожского района. 

Жертвы валютных скачков 

Уполномоченный по правам человека в РК Александр Шарапов уверен, что реальные масштабы обмана граждан многократно превышают официальную статистику. 

- Основной причиной социальной напряженности в среде обманутых дольщиков, на наш взгляд, является постоянный рост цен на недвижимость. Даже в тех случаях, когда суд принимает решение о возврате дольщику вложенных средств в полном объеме, такое решение его не удовлетворяет, поскольку на эту сумму уже невозможно купить равноценное помещение. Особенно сложными являются случаи, когда граждане продавали свое единственное жилье, чтобы вложить средства в долевое строительство, - сказал Шарапов. 

Он убежден, что в случае банкротства компании-застройщика бремя завершения строительства нельзя возлагать на граждан, которые и так остались у «разбитого корыта».

Уполномоченный по правам человека рассказал, что к нему продолжают поступать жалобы от граждан, которые являются заемщиками по договорам ипотеки в иностранной валюте и которые из-за резкого падения рубля оказались в финансовой западне. 

- Они в одночасье стали должниками, поскольку оказались не в силах выплачивать увеличившиеся более чем в 2-3 раза платежи. Суды по искам, как правило, принимают решения по обращению взыскания на заложенные жилые помещения. При этом продажа жилья с торгов не всегда избавляет заемщика от долга. Лишившись квартир, под угрозой выселения граждане, имеющие малолетних детей, инвалиды стараются обратить на себя внимание и порой решаются на самые кардинальные меры. К сожалению, такие факты являются не единичными,

- осторожно напомнил Шарапов о самой болезненной проблеме Карелии в сфере жилищного строительства.

Он не стал называть компании, которые фигурируют в этих историях, но сказал, что их жертвами оказались более 100 человек. 

- Выселение продолжается и по сей день. Опека, как правило, не участвует в судах, выписывают по решению суда семьи с детьми "в никуда". Пенсионный фонд требует возврата материнского капитала, который был потрачен на покупку квартир, - отметил уполномоченный.    

В то время как Шарапов обратил внимание на истинные масштабы «бедствия», сами строители уверены, что дальше будет только хуже.

Похороны долевого строительства

- Последние изменения в законодательстве о долевом строительстве практически закрыли возможность строительства жилья по этой схеме, кроме Петрозаводска, во всех остальных районах республики, - сказал представитель уполномоченного по защите прав предпринимателей в РК, экс-министр строительства Карелии Александр Ефимов. 

Речь идет о том, что с 1 июля 2018 года ужесточились требования к застройщикам, которые привлекают для возведения жилья деньги граждан. С 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года объявлен так называемый переходный период от долевого строительства к проектному финансированию.

В общих чертах новая модель означает, что строительные компании уже не могут напрямую получать деньги от граждан, а обязаны хранить их на специальных банковских счетах, открытых под каждый строительный объект. В процессе строительства деньги граждан мертвым грузом лежат на банковских счетах. Получить их застройщик сможет только после ввода дома в эксплуатацию и при наличии хотя бы одной квартиры, оформленной в собственность гражданина. 

К чему все это приведет, красочно рассказал председатель общественного совета при Минстрое РК, генеральный директор строительной компании «Век» Евгений Воскобойников. Его прогноз неутешителен:     

Нас ждут беды куда большие, чем сегодня и чем вчера".

По его мнению, в стране произошла «полная потеря взаимопонимания между властью и профессиональным сообществом». Он убежден, что те, кто сочиняет законы, не понимают, во что ввергают страну.

- Что будет? Первое: резкое сокращение объемов строительства. Это однозначно. Мелкие, средние застройщики просто уйдут с рынка. Почему? «А» - у них нет денег, «б» - им никто денег не даст. Есть третий вариант – жульничество, - сказал Воскобойников. 

Он напомнил, как несколько лет назад на законодательном уровне была реализована похожая схема: обязательное страхование застройщика при долевом строительстве. 

- Мелкие конторы, которым разрешили это все делать (страховать. – Прим. авт.),  с удовольствием взялись за эту тему. Десятки миллиардов рублей перечислены в страховые компании, которые никто не знает, никто не видел и которых сегодня либо вообще нет, либо Банк России запретил им заниматься этим видом деятельности. Сегодня осталась одна компания - «Респект», - вспомнил Евгений Воскобойников. 

По его словам, когда остались две компании, которым было разрешено заниматься страхованием застройщиков, «Проминстрах» и «Респект», Банк России запретил ООО «Проминстрах» выдавать полисы гражданской ответственности застройщика. После этого СК «Респект», получив монополию на рынке, прекратила выписывать полисы и разослала письма с предложением заключить новые договоры по цене в два раза выше прежних. 

- Я дошел до генерального директора, который в Москве сидит, говорю: "Это же голый бандитизм!" Он отвечает: «Я все понимаю, но вы же тоже понимаете: есть ситуация, ею нужно пользоваться...» Что, Банк России не понимал, что делал? Вот сегодня платим в двойном размере,

- эмоционально рассказывал гендиректор компании «Век».  

Страховые компании собрали порядка 50 миллиардов рублей, которые фактически "легли" в себестоимость жилья. По информации Воскобойникова, обратно гражданам, которых якобы защитили от банкротства застройщиков, не вернулось ни копейки. 

Очередное нововведение в виде проектного банковского сопровождения может и вовсе похоронить большинство строительных компаний. По сведениям Воскобойникова, только в Калининграде 55 застройщиков отказались открывать спецсчета. По России так поступили сотни компаний. Это означает, что фактически они лишаются оборотных средств. 

Гендиректор компании «Век» убежден, что закон о проектном финансировании сочиняли исключительно банкиры: 

- Все сделано для банка. В банк приносят деньги люди, банк ни копейки не платит людям, застройщик заключает договор… Но при этом весь дом, который вы собираетесь строить, закладывается полностью банку, и 75% плюс одна акция акционерного общества полностью закладывается банку. Полное безумие… Если вы на один день сорвали срок ввода в эксплуатацию, то на следующий день дом становится собственностью банка и акционерное общество становится собственностью банка!..   

По оценке Евгения Воскобойникова, после введения всех этих новшеств стоимость жилья может вырасти на 20-30%.

Этажи обмана 

Руководитель ассоциации «Объединение строителей Карелии» Андрей Петров от темы общероссийского «бандитизма» перешел на сомнительные схемы, которые пока не увидела прокуратура и которые могут пополнить ряды обманутых дольщиков республики. Как известно, строительные компании должны состоять в СРО (саморегулируемая организация). Ассоциация как раз и выполняет роль СРО в Карелии. 

- К сожалению, у нас в жилищном строительстве есть организации, которые игнорируют законодательные нормы и стараются закон обойти, - сказал Петров. 

В качестве наглядного примера он назвал строительную организацию «Этажи», которая возводит дом по договорам долевого строительства в Петрозаводске на улице Машезерской. Строительство должно было завершиться в конце 2017 года, но сроки постоянно сдвигаются. Сейчас это четвертый квартал 2018 года. Но, уверен Андрей Петров, дом не будет построен и в следующем году.  

- Я думаю, что в ближайшее время количество обманутых дольщиков у нас увеличится, - заметил он. 

По словам Андрея Петрова, срок выдачи разрешения на строительство дома истек в октябре 2018 года. Компания «Этажи» наняла генподрядчика ООО «Стройинвест», которое подало документы в ассоциацию «Объединение строителей Карелии». Проверка установила, что нет обязательных данных от специалистов. В компании «исправились» и предоставили необходимые данные. 

- Совершенно случайно выяснилось, что на момент подачи нам документов по специалистам один из специалистов уже умер, а второй никогда в этой организации не работал,

- рассказал Андрей Петров.

После того как деятельность ООО «Стройинвест» была приостановлена, компания снова «исправилась» и предоставила, как выразился Петров, «сфабрикованную» трудовую книжку очередного специалиста. Компанию исключили из карельской ассоциации строителей. После этого было зарегистрировано ООО «Стройкомплекс», вступившее в саморегулируемую организацию в Санкт-Петербурге. 

- Собственник «Этажей», компания «Стройинвест», и новая, «Стройкомплекс», - это один и тот же человек, - утверждает Петров. 

Мы попытались выяснить, о ком же говорит руководитель ассоциации строителей. Учредителем и директором ООО «Этажи» оказался Василий Блинов. Он же значится в качестве единственного учредителя и директора ООО «Стройинвест», зарегистрированного в Петрозаводске в январе 2017 года, а также учредителем и директором ООО «Стройкомплекс», поставленного на налоговый учет в Санкт-Петербурге в сентябре 2018 года. 

- С этими схемами надо бороться, - уверен Андрей Петров. 

В республиканской прокуратуре заинтересовались информацией, которую предоставил руководитель ассоциации карельских строителей. Карен Габриелян удивился, что раньше в прокуратуре не отреагировали на тревожные сигналы из СРО. Завершая встречу, он заметил: 

В докладе министра прозвучало, что ведется официальный реестр, в нем двадцать пять человек. Конечно, это статистика… Но давайте на эту проблему посмотрим с позиции каждого человека, который в этом списке. Ему какая разница, он в списке среди двадцати пяти человек, или в Питере среди тысячи человек, или в Москве среди пяти тысяч человек? Для него разницы нет".  

Прокурор Карелии считает, что при возникновении сомнительных схем прежде всего необходимо информировать граждан о подстерегающей их опасности. По его мнению, ассоциация строителей тоже не должна молчать, когда сталкивается с фактами, вызывающими сомнения в добросовестности застройщика.