Уже со следующего года получить государственные деньги на капитальный ремонт дома станет невозможно. Фонд содействия реформированию ЖКХ переключает свое внимание на расселение ветхих и аварийных домов, останавливая при этом финансирование региональных программ капитального ремонта. О нововведениях в сфере организации капитального ремонта и возможных путях решения проблемы говорит координатор Пилотного проекта «Энергосебрегающая модернизация многоквартирных домов» Раду Рябов.
Для современной общественности не секрет, что в последнее десятилетие состояние жилищно-коммунальной сферы России находится в состоянии непрерывного упадка, грозящего перерасти в катастрофу. Это касается как коммунальной инфраструктуры, технический износ которой, по разным данным, составляет от 60 до 75 процентов, так и жилого сектора, а в особенности многоквартирных домов. Сегодня в структуре жилищного фонда РФ присутствует значительная категория домов, имеющих такую степень физического износа, которая практически не совместима с нормальными условиями проживания и граничит с аварийным жильем. К данной категории относится 40% всего жилого фонда, что абсолютно несоизмеримо с подобными показателями в европейских странах. И время отнюдь не лекарство от этой проблемы. Современные темпы проведения капитального ремонта лишь очень частично покрывают старение жилого фонда. Дома в российских городах продолжают ветшать, и через полтора десятка лет все мы можем стать свидетелями настоящего коммунального коллапса – ситуации, при которой половина населения страны будет проживать в условиях бразильских трущоб – в прямом смысле без света, воды и тепла.
Государство, осознающее масштаб проблемы, через Фонд содействия реформированию ЖКХ с 2007 по 2012 годы оказало финансовую помощь в проведении капитальных ремонтов в более чем 130 тысячах многоквартирных домов. Хороший результат, если не брать во внимание, что домов, которые по-прежнему остро нуждаются в капитальном ремонте осталось полтора миллиона, и проживает в них более 50 миллионов человек. Вдумайтесь в эти цифры – полтора миллиона многоквартирных домов и более трех триллионов рублей, необходимых для их ремонта. При всем этом, со следующего года Фонд содействия реформированию ЖКХ средства на софинансирование капитальных ремонтов выделять прекратит, и государству нужно искать другие пути решения вопроса. Варианта всего два: переложить бремя расходов на собственников, и искать взаимовыгодные точки соприкосновения с бизнесом. Законодатель решил опробовать оба варианта. Во-первых, скорее всего в этом году будут приняты поправки в Жилищный Кодекс, которые обеспечат создание в каждом регионе собственной системы капитального ремонта – своего рода «общего котла», куда скидываются все, а ремонтируются по очереди. Ставка платы за капитальный ремонт, взимаемой с собственника будет прогрессивной – то есть счастливые обладатели квартир в новостройках первые 5-7 лет платить не будут ничего, а жильцы ветхих домов – что называется «по полной программе».
Второй путь решения задачи капитального ремонта – привлечение частных инвестиций. Привлечение денег бизнеса в сферу ЖКХ – задача сложная, ведь инвестор хочет работать с прибылью, в прозрачных правовых условиях и условиях общественного понимания. Как частные инвестиции могут помочь отремонтировать жилые дома? Во-первых, банковские кредиты. Удобный механизм для тех многоквартирных домов, в которых жильцы живут дружно, финансово благополучно и у них есть общее понимание проблемы и ответственный подход к ее реализации. Банковский кредит позволит в короткие сроки отремонтировать дом, не дожидаясь выделения денег из «общего котла». Его минусы: полное отсутствие юридических механизмов такого кредитования; несогласованность и безынициативность самих жильцов; высокие процентные ставки, большие размеры ежемесячных платежей с жителей.
Как быть?
Есть много примеров удачного взаимодействия между многоквартирными домами и инвестициями, результатом которых стал качественный капитальный ремонт. Все они основываются на использовании имущества многоквартирного дома, такого как крыши, чердаки, подвалы и придомовая территория. На основании договора между жителями (ТСЖ) и инвестором на деньги инвестора проводится капитальный ремонт многоквартирного дома, за что он получает возможность получить в собственность часть имущества многоквартирного дома. Особенно часто такого рода договоры используются при капитальном ремонте дома с одновременной реконструкцией чердака под мансарду. За примерами далеко ходить не надо – в Челябинске некоторое время назад была реализована программа «Капитальный ремонт – за мансарду», результатом которой стал десяток отремонтированных домов. Таким же образом была решена проблема с капитальным ремонтом в исторических центрах практически всех европейских городов – чердаки домов преобразовали в мансарды и стилизовали под исторический облик города – получилось очень красиво, а главное – как минимум на 40 лет решена проблема износа и внешнего вида домов в исторических центрах городов Европы. Сегодня большинство экспертов уверено в том, что подобная практика применима и в России. Дома в центральных частях российских городов представляют интерес для инвестиций и одновременно зачастую находятся в плачевном состоянии, а современные строительные технологии и материалы позволяют провести реконструкцию без увеличения нагрузки на фундаменты, а следовательно – абсолютно безопасно.
Основных препятствий для реализации подобных программ в России несколько. Во-первых, несовершенная правовая база, которую нужно дорабатывать с учетом интересов как собственников, так и инвесторов. Во-вторых, негативный общественный фон, зачастую искусственный и беспочвенный, мешает работе инвестора, который в конечном итоге теряет интерес к проекту, в результате чего дома остаются без ремонта.
Несмотря на все сложности и препятствия, механизм проведения капитального ремонта посредством инвестиционного договора с передачей права собственности на чердачные помещения является на сегодня самым перспективным направлением по решению проблемы износа многоквартирных домов в России. Судите сами - домов, которые теоретически интересуют инвесторов – сотни тысяч, а чердачные помещения в большинстве таких домов как правило никак не используются. При грамотном управлении такого рода проектом в стране можно отремонтировать не менее 25% всех домов, нуждающихся в ремонте.
Механизм запущен
С целью работы над совершенствованием регулирования инвестиционных отношений в жилищном секторе, Комитетом по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Государственной Думы России запущен Пилотный проект «Энергосберегающая модернизация многоквартирных домов». Проект направлен на отработку механизмов взаимодействия с региональным и муниципальным руководством в субъектах России, работу с ТСЖ и собственниками, а также определение ключевых положений, нуждающихся в законодательной доработке. Планируется, что результатом работы Проекта станет универсальный действенный механизм регулирования и управления процессом капитальных ремонтов с реконструкцией чердачных помещений, основанный на европейском опыте. В настоящее время проект действует в четырех российских регионах, к концу 2012 года планируется подключение еще 10 субъектов. В регионах проект действует через операторов. В Республике Карелия таким оператором является ООО «Фонд Энергосберегающей модернизации МКД». В настоящее время фонд проводит работу по организации диалога с Администрацией Петрозаводского городского округа и жителями ряда домов по вопросам функционирования проекта в Петрозаводске. Сегодня в Москве завершено создание некоммерческого партнерства «Региональные системы капитального ремонта», куда войдут ведущие архитекторы, проектировщики, строители, представители Федерального собрания и Правительства России, представители банков и представители регионов. Цель этого шага – содействие и сопровождение проведения капитальных ремонтов, юридическая, техническая и информационная поддержка, а также контроль за непосредственными исполнителями и совершенствование законодательства.
Условиям участия в пилотном проекте в Петрозаводске сегодня соответствуют больше 40 многоквартирных домов, минимальный целевой показатель, к которому стремится проект – капитальный ремонт за счет средств частных инвестиций в 10 многоквартирных домах Петрозаводска, что станет доказательством дееспособности системы привлечения частного капитала в капитальный ремонт жилых домов. В дальнейшем проект планируется расширить с вовлечением в него большего числа городов.
Из практики проведения капитальных ремонтов в России следует вывод, что наиболее быстро и качественно ремонтируются дома с активным ядром собственников, честно отстаивающих интересы своего дома. Жильцы должны осознавать свою долевую ответственность за состояние дома и искать возможности для его улучшения, однако это происходит далеко не всегда. Яркий пример – Петрозаводская программа «1000 подъездов». Чтобы за муниципальный счет отремонтировать свое имущество собственникам нужно было лишь подать заявку на участие, но некоторые дома не сделали и этого. Итог: в домах с инициативными собственниками ремонт по программе сделан, в остальных нет. И кто в этом виноват? Государство? Город? Скорее, сами жильцы.
Сегодня в Пилотном проекте «Энергосберегающая модернизация многоквартирных домов» участвует 4 петрозаводских дома, абсолютное большинство жителей которых поддерживает идею проведения капитального ремонта с реконструкцией чердаков под мансарды. Стоит отметить важную особенность, свойственную этим домам – в них созданы ТСЖ, и управляются они инициативными людьми, цель которых – улучшение условий проживания в их домах, а участие в проекте – самый реальный шанс отремонтировать дом, причем без финансового участия со стороны собственников. Да и как показывает практика, созданные на месте чердака мансардные квартиры чаще всего покупаются самими жителями дома, причем со скидкой.
Приоритетным условием Пилотного проекта является соблюдение требований энергосбережения при проведении капитального ремонта. Использование современных энергосберегающих материалов и технологий при ремонте позволит жителям экономить до 30% коммунальных расходов.
После всех предусмотренных законом процедур, капитальный ремонт за счет внебюджетных средств в домах-участниках проекта может быть осуществлен уже в следующем году.