24 февраля 2016, 08:00
6917

Игра на выживание: что происходит на рынке жилищного строительства?

Смогут ли дольщики превратиться в новоселов.

Как ни крути, но собственное жилье было и остается главным материальным достижением для большинства российских семей. Приобретение квартиры в нашей стране связано со множеством рисков, начиная от угрозы столкнуться с «черными риелторами» и заканчивая вполне реальной перспективой оказаться в числе обманутых дольщиков. В период экономического кризиса шансы лишиться денег и не дождаться жилья возрастают в геометрической прогрессии. 

Попытаемся понять, какие тенденции наметились на петрозаводском рынке жилья сегодня, когда кризис в самом разгаре.

Рекорды и последствия 

Несмотря на то что проблемы в российской экономике начались не в 2015 году, именно в прошлом году в республике был достигнут рекорд, которого не видели четверть века.

В 2015 году в Карелии было введено в строй 270 тысяч квадратных метров жилья (максимальный ввод за последние 24 года). Это на 12,2% больше, чем в 2014 году. 

Активизация жилищного строительства сопровождалась появлением на рынке множества небольших строительных компаний, не имеющих за плечами ни опыта, ни серьезных денежных ресурсов, ни дорогостоящей техники. Кризис, а вместе с ним резко упавшие доходы граждан, которым стало не до нового жилья, внес серьезные коррективы не только в работу небольших строительных фирм, но заставил адаптироваться к новым условиям и крупные компании. Естественно, закрепленные в договорах сроки сдачи жилья в эксплуатацию стали срываться. 

Мы не ставили своей задачей выявить все болевые точки на довольно обширной карте Петрозаводска. Вот только несколько примеров. 

Сколько ждут обещанного 

В карельском Минстрое обеспокоены ситуацией, сложившейся со строительством жилого дома по улице Жуковского, застройщиком которого является ООО «Поларсип Петрозаводск». С этой компанией министерство стало судиться несколько лет назад, когда вместо разрешенного трехэтажного дома компания стала возводить здание в четыре этажа. В судебных баталиях, которые длятся уже несколько лет, победу одерживала то одна, то другая сторона. Крайними, как обычно, оказались простые граждане, которые приобрели квартиры. Так как ООО «Поларсип Петрозаводск» готовый дом в эксплуатацию сдать не может, люди живут в своих квартирах на «нелегальном положении», без прописки и возможности оформить право собственности. 

Судя по письменному ответу из Минстроя, судьба других строящихся жилых домов особой тревоги у чиновников не вызывает. Чего не скажешь о гражданах.   

Обеспокоены будущим дольщики, которые приобрели квартиры в так называемом "доме на Варкауса" (в районе улицы Мелентьевой). Застройщик – фирма ООО «Некст» обещала сдать дом в конце 2015 года, потом в конце февраля 2016 года. Но на последнем собрании дольщиков не гарантировали и эти сроки. На первоначальном этапе учредителями фирмы «Некст» значились Анна Ковалева и Александр Чесноков. Позднее в составе учредителей появилась фирма «Альфа-строй» (33% акций). 

Тревожно выглядит финансовое положение застройщика.

Дом на Варкауса почти готов

С февраля по декабрь 2015 года кредиторская задолженность выросла с 302 до 530 миллионов рублей, а дебиторская, напротив, даже уменьшилась – с 66,5 до 56 миллионов рублей. Правда, 221-квартирный дом практически готов, сейчас там идет внутренняя отделка, и хочется верить, что его все-таки к лету «домучают». 

Существенно сдвинула сроки сдачи домов, которые стала возводить в центре Петрозаводска, в районе бывшего Онежского тракторного завода, компания «ЖК Александровский». Первый 2-секционный корпус на 58 квартир изначально хотели завершить в июне 2015 года, потом в третьем квартале, потом «раздача ключей» передвинулась на конец года, а теперь самая радужная перспектива – заехать в новое жилье в первом квартале 2016 года. 

ЖК Александровский

В ООО «ЖК Александровский» тоже странная чехарда с учредителями. Изначально 99,9% акций застройщика владела компания с ничего не говорящим названием «Боханно инвестментс лимитед». Судя по проектной декларации, датированной декабрем 2015 года, учредителями компании являются ООО «Петровская слобода» (более 82%) и «Толена менеджмент лимитед» (более 17%).

За год – с 2014-го по 2015-й – кредиторская задолженность выросла со 158 до 289 миллионов рублей, а дебиторская задолженность изменилась незначительно – с 7,6 миллиона рублей до 9 миллионов рублей. 

Утешает то, что на объекте работы идут довольно интенсивно. Не исключено, что к лету дольщики превратятся в новоселов. Интересно, что и в жилом комплексе "Александровский", и в доме на Варкауса сейчас работает одна и та же компания «Перспектива».  

Неприятная ситуация сложилась вокруг дома на Первомайском пр., 42, застройщиком которого является компания «Офисный центр». Люди ждут ключей с сентября 2015 года. Дом тоже почти готов, там идет внутренняя отделка. Причем главные строительные работы здесь проводила компания «КСК-Инвест», которая в сентябре прошлого года была признана Арбитражным судом Карелии банкротом.   

Дом на Первомайском проспекте

Ввод в эксплуатацию первого дома в жилом комплексе «Облака», застройщиком которого является ООО «Офисный центр», перенесли с 2015 на лето 2016 года. Причем на официальном сайте застройщика нет технического доступа к проектным декларациям домов. В компании сказали, что все неполадки с сайтом уже исправлены, мол, перезагрузитесь. Увы, ежедневная «перезагрузка» в течение недели ничего не дала. Надеемся, что «неизлечимые» неполадки у застройщика возникли только с сайтом.   

Это только несколько примеров пока еще не критичного для дольщиков неблагополучия. Что нас ждет дальше? По этому поводу мнения разделились.    

Новые проекты — прерогатива смертников

Директор строительной компании «Сана» Анатолий Шмаеник ситуацию на строительном рынке жилья охарактеризовал как крайне разбалансированную. 

- Рынок перегрет. С одной стороны, большим предложением, а с другой, стремительно упавшим спросом. В кризис 2008 года мы наблюдали другую картину, в Карелии не было перегретого рынка. По моей оценке, в Петрозаводске сейчас около тысячи непроданных квартир в новостройках, - сказал он.

Сейчас строительные компании достраивают то, что они запланировали еще в 2013-2014 годах. Тогда никто не предполагал, что Россия окажется в международной изоляции, под прицелом экономических санкций, а рубль уйдет в глубокое пике, нанеся сокрушительный удар по благосостоянию россиян.  

Пока все не устаканится, мы будем колебаться вместе с генеральной линией,

- заметил Анатолий Шмаеник.

По его мнению, если строительным компаниям придется выживать самостоятельно, без действительно эффективной поддержки государства, то процесс может затянуться на годы. Директор «Саны» прогнозирует замедление темпов строительства жилья в 2016 и особенно в 2017 году. По его оценке, сегодня начинать строительство с перспективой сдать дом в 2017 году – слишком рискованно.  

Согласно официальной статистике, средняя стоимость одного квадратного метра в конце 2014 года в Карелии была равна 49,67 тысячи рублей, а спустя год составила 48,92 тысячи рублей. В сопоставимых ценах с учетом индекса инфляции снижение составило 12%. Анатолий Шмаеник не исключает, что в ближайшее время цены на жилье могут еще незначительно снизиться.

По его мнению, сокращение строительных компаний и появление обманутых дольщиков – еще одна весьма вероятная «примета» будущего. 

 У крупных компаний существует запас прочности, который помогает при отсутствии массовых продаж пережить кризис. По оптимистическим прогнозам, он продлится год - два. Я думаю, что компании, создавшие себе «подушку безопасности», выживут. 
Начинать новые проекты будут только смертники. Если новые проекты и будут, то с очень небольшим инвестиционным сроком. Сомневаюсь, что кто-то рискнет начинать сейчас комплексную застройку. При отсутствии спроса это равносильно финансовому самоубийству, 

- сказал Шмаеник.   

Руководитель «Саны» убежден, что самый действенный механизм поддержки строительного бизнеса – это предоставление земельных участков, удобных в первую очередь для людей. В Петрозаводске, настаивает Шмаеник, пропадают огромные территории, застроенные убогими деревянными домами. Перевалка, Старая Кукковка и Сулажгора – это перспективные микрорайоны, где необходимо освобождать земельные участки от бараков и застраивать их многоэтажками.

Посчитали - прослезились

Экс-министр строительства, президент Карельского союза строительных компаний (КарелСоюзСтрой) Александр Ефимов отметил, что в прошлом году жилье строилось за счет тех денег, которые люди взяли в ипотеку в относительно благополучном 2014 году.  

 Понятно, что в 2014 году ожидания строительных компаний были несколько завышены, квартиры строились на перспективу. Спад начнется в 2016 году и дальше будет усугубляться,

- сказал Ефимов.

По его оценке, рост цен на стройматериалы, повышение тарифов, в целом увеличение затрат при одновременном сокращении доходов населения делает строительный рынок Карелии малорентабельным, а значит, менее привлекательным. Президент КарелСоюзСтроя прогнозирует, что из республики скорее всего уйдут строительные компании из других регионов. 

Крайне негативно на жилищное строительство может повлиять ряд законодательных инициатив. В частности, рассказал Ефимов, под эгидой защиты дольщиков строительные компании обязали страховать ответственность застройщика.

- Все это перекладывается на стоимость квадратного метра и снижает рентабельность бизнеса. С марта 2016 года планируется установить более высокие требования к собственному капиталу застройщиков, которые привлекают средства дольщиков.

В Карелии смогут работать по этому закону только несколько крупных организаций. Представьте себе, что кто-то захочет в Лоухи дом построить или в Сортавале. Для небольших организаций выгодная схема долевого строительства станет недоступной. Весь малый и средний бизнес отодвигается от жилищного строительства,

- рассказал Александр Ефимов.

Кстати, согласно экспертному заключению директора Института экономики КНЦ РАН Юрия Савельева, введение новых законодательных норм спровоцирует рост цен на жилищном рынке на 15-20%. По оценке Савельева, из 32 строительных компаний, работающих в республике, новым требованиям законодательства смогут соответствовать не более десяти.

Со страховкой идет — все равно пропадет?

Более оптимистично смотрит в будущее генеральный директор ОАО «Строительная компания «Век» Евгений Воскобойников. 

- Сегодня на рынке жилищного строительства Карелии реализуется достаточно много проектов. В целом решены проблемы с выделением земельных участков под жилищное строительство, что в недавнем прошлом серьезно тормозило развитие строительного бизнеса. В Петрозаводске выделено немало участков под комплексную застройку, и крупные компании в большинстве своем обеспечены работой, - считает он.

Определенную конкуренцию крупным компаниям в сегменте строительства жилья эконом-класса составляют небольшие строительные организации. 

Риски в строительстве были всегда, но в последнее время, отметил Воскобойников, «они растут с каждым днем». Жесткая конкуренция, непростая экономическая ситуация, падение доходов населения, продолжающийся отток молодежи, уезжающей из Карелии в поисках перспективной работы, - все это не добавляет оптимизма карельским строителям. 

Евгений Воскобойников вспомнил, что в декабре 2014 года квартиры разлетались как горячие пирожки.

Мы продавали по 12 квартир в день, у нас очереди стояли. Уже тогда было понятно, что те, у кого деньги были, постарались их вложить в недвижимость. Сейчас, несмотря на резкое падение рубля, у людей нет паники, но и квартиры продаются медленно. Правда, для нашей компании 2016 год начался неплохо, у нас продажи идут лучше прошлого года. Это обнадеживает,

- сказал генеральный директор Строительной компании «Век».

По его наблюдениям, некоторое оживление переживает и вторичный рынок жилья. 
Едва наметившиеся позитивные тенденции могут сойти на нет из-за последних законодательных инициатив. Предлагаемые Госдумой поправки не только не защитят дольщиков, но и приведут к падению малого бизнеса и подорожанию жилья. Евгений Воскобойников опасается, что строительные компании заставят в очередной раз «отстегнуть» часть средств на весьма сомнительные цели.

Так уже случилось со страхованием договоров долевого участия. Эту обязанность возложили на застройщика. Тарифы у страховых компаний были поначалу сносные. По словам руководителя компании «Век», страхование договоров долевого участия привело к удорожанию каждого дома примерно на 2,5 миллиона рублей. 

Это выброшенные на ветер деньги. Крупные компании страховать риски дольщиков отказываются, этим занимались небольшие организации. Больше чем уверен, что, если у граждан действительно возникнут проблемы, страховые компании не исполнят свои обязательства,

- заметил Евгений Воскобойников.    

С 1 октября 2015 года Центробанк ограничил список страховых компаний, имеющих право заниматься страхованием гражданской ответственности застройщиков. И сразу же, отметил гендиректор «Века», тарифы выросли в четыре-пять раз! Это нововведение на месяц парализовало строительный рынок Карелии, так как в республике нет ни одной страховой компании, попавшей в этот список. 

Теперь мы должны за каждый дом заплатить 10-11 миллионов рублей страховых взносов. Страховые компании, к сожалению, не имеют права направить средства на достройку обьектов. Они могут только произвести выплаты дольщикам - в лучшем случае через полтора года по решению суда, который должен признать нарушения прав дольщиков, в худшем — через три года, если компания будет признана банкротом. К тому времени деньги обесценятся,

- заметил Воскобойников.

По его мнению, теперь за счет застройщиков и дольщиков планируется поддержать и банковский сектор. Идея, которая активно лоббируется на законодательном уровне (законопроект уже внесен в Госдуму), заключается в том, чтобы дольщики деньги передавали не застройщику, а несли прямо в банк на так называемый счет эскроу, где они будут храниться до завершения строительства. Застройщик в этой ситуации должен будет взять кредит в банке под, как это водится в России, высокие  проценты. По оценкам специалистов, это приведет к удорожанию строительства примерно на 30%.

Мы все время упираемся в наше бездарное законодательство, которое и бизнес развивать не позволяет, и людей не защищает,

- сказал генеральный директор строительной компании.

Он не стал скрывать, что строители серьезно обеспокоены происходящим на рынке жилищного строительства, хоть пока никто до демпинга и не скатился.  

- Я думаю, что крупные компании, их в Карелии примерно с десяток, выстоят. Так как строительный рынок весьма инерционен, 2016 год не станет провальным в плане жилищного строительства, - сделал свой прогноз Евгений Воскобойников.