Квартиры дешеветь не будут

Рекламные щиты Петрозаводска твердят — квартиры в новостройках с каждым днем покупать все выгоднее. Складывается ощущение, что жилье дешевеет, а рынок жилья процветает.Так ли это, какое будущее ждет строительные компании и их клиентов, станет жилье дешевле или дороже, разбирался  ТВР-Life.

Бросок в прошлое

Два года назад мы анализировали ситуацию на рынке жилья. Так, осенью 2012 года однокомнатная квартира в строящемся доме площадью 34-36 квадратных метров стоила от 1,7 до 1,9 миллиона рублей в зависимости от района, стадии строительства и компании, строящей дом. Так, например, квартиры в жилом комплексе «Олимп» стоили 1,75 млн за 35 «квадратов», в «Городе Солнца» на Перевалке однушка 36 метров обошлась бы в 1,95 млн, а в комплексе «Большая медведица» жилье можно было купить за 1,7 млн 33 метра. Так, в среднем, два года назад однокомнатная квартира в строящемся доме в среднем стоила 1,8 млн за 35 квадратных метров. То есть, примерно 51 тысячу за квадратный метр.

Мельчаем
Что изменилось за два года? Первый очевидный вывод — строить стали больше, и часто — не по два-три дома, а целыми районами. Если пару лет назад только-только застраивалась «Древлянка-8», «Большая медведица»  и «Город Солнца», то сейчас новых районов стало существенно больше. Так, на Кукковке возводят высотные жилые комплексы «Облака» и «Белые ночи», на Древлянке к уже упомянутому «Древлянка — 8» добавилась «Скандинавия» и «Каскад».

Если количество строящихся квартир увеличилось, то площадь жилья, наоборот, уменьшается — все больше стоится квартир площадью 26-30 метров.

Так, в третьем доме «Олимпа» однокомнатные квартиры — преимущественно 30-31 метр, а в «Облаках» площадь «однушек» начинается с 27, 6 метров, в «Каскаде» - с 31 метра, в «Скандинавии» и жилом комплексе «Гоголевский» - с 26 метров, в «Белых ночах» - с 27 метров (из которых почти 3 метра — балкон), в высотном жилом комплексе «Сана» на Чапаева — от 28,8 кв.м, в «Большой медведице» - от 26,1 метра. Правда, в последнем этих квартир в продаже уже не осталось.

Благодаря таким квартирам цены кажутся ниже: меньше площадь — меньше цена. При этом стоимость квадратного метра остается примерно на одном уровне.

Если считать цены на самые маленькие однокомнатные квартиры, то на данный момент квадратный метр в «Облаках» стоит 44 тысячи рублей (если полностью рассчитаться за квартиру наличными или взять ипотеку в первые два месяца после покупки), В третьем доме «Олимпа» - 50,6 тыс, в «Гоголевском» - 51,2 тысяч за метр, 45,3 тысяч на «Древлянке-8», в «Каскаде» - 57 тысяч, «Высокий стандарт» на Чапаева обойдется в  61,7 тысяч. По данным карелиястата, средняя стоимость квадратного метра общей площади квартир по Карелии в третьем квартале 2014 года на первичном рынке составила 49372 рубля.

Про элиту

Отдельно стоит сказать о так называемом элитном жилье. Как правило, это не большие комплексы, а один-два дома. Их не коснулась мода на маленькие квартиры — как правило, жилье в таких домах довольно просторное.

Самыми дорогими остаются квартиры в комплексе «Аквамарин» на берегу Онжского озера в створе улицы Ленинградской — там площади квартир начинаются от 83 метров, а их цена — от 88 тысяч за квадратный метр.
Еще один дом комфорт-класса - «Флагман», который находится на ул. Лососинской (расширенный Центр города).

Там самая небольшая «однушка» - 48,9 метра продается за 2,74 млн, то есть 56 тысяч за метр жилья.
До сих пор продаются квартиры в давно построенном доме на улице Свердлова. Возможно, причина в высокой стоимости жилья. Самая дешевая квартира там стоит 8,8 млн за 139 метров.

В комплексе «Александровский», который строится на месте ОТЗ, самая дешевая квартира без балкона площадью 38 метров обойдется 2,6 млн, но менеджеры обещают скидки до 160 тысяч рублей.
В жилом комплексе «Панорама» однушка в центре города на Федосовой ( 41,2 м + балкон) стоит 2,7 млн.
Отличается от всех перечисленных проектов дом на Варкауса, который задуман как дизайнерский проект комфорт-класса, но там  реально купить небольшую квартиру — 30, 38 метра плюс балкон 4, 72 метра за 1,95 млн.

Что будет дальше?
Пока кризис рынка жилья не коснулся — квартир строится все больше, правда, площадь их все меньше — люди предпочитают самые бюджетные варианты собственного жилья. Скачки курса валют и инфляция пока не отразились на стоимости квартир, но это только пока. 16 декабря обрушился рубль. Что будет дальше?

Руководитель проекта «Жилой комплекс «Дом на Варкауса» Александр Чесноков:
В последние несколько лет в Петрозаводске объемы жилищного строительства увеличились в разы, предложения на рынке жилья стали опережать спрос.

Популярный сегодня сегмент новостроект - микрорайоны, которые осваиваются комплексно. Площадь застройки составляет до 100 тыс кв.м. Обычно располагаются такие комплексы в «спальных» районах: Кукковка, Древлянка, Перевалка. Плюсы этих новостроек - их внутренняя инфраструктура (строительство новых детских садов, игровых площадок, парковочных мест и комплексного благоустройства территории), минусы — это зачастую плохая транспортная доступность и отсутствие индивидуальности, так как при строительстве используются типовые проекты домов.

Стоимость квартир относительно недорогая, к тому же зачастую застройщики предлагают стандартную отделку «под ключ» для привлечения покупателей.

Следующий сегмент – это небольшие жилые комплексы и дома, построенные по индивидуальным проектам. Как правило, это монолитно-кирпичные дома, имеют яркий внешний вид, современное внутреннее оснащение (подземный паркинг, дорогие лифты, высокие потолки, большие холлы, террасы и пр.), располагаются в центральной части города. Все эти преимущества обуславливают цену, которая несколько выше, чем в предыдущем сегменте. К примеру, в своем проекте «Дом на Варкауса» мы учли все запросы клиентов, которые хотят купить современную квартиру: большие холлы с местами для хранения велосипедов и колясок, помещения для консьержа и охраны, остекленные террасы с видом не озеро, подземный паркинг. И цена оказалась приемлемой для покупателей, больше половины квартир в доме уже проданы.

Могу с уверенностью сказать: если кто-то откладывает покупку, ожидая значительного снижения цен за кв. м в 2015 г, то он сильно заблуждается, потому что себестоимость строительства квадратного метра будет расти, как и цены на все. Застройщик не может продавать квартиры ниже их себестоимости, а сокращение темпов и объемов строительства может и вовсе привести к дефициту качественного жилья.

А вот новогодние праздники еще один повод посмотреть в сторону приобретения квартиры, сейчас многие застройщики дают новогодние скидки.

Директор «Баренц групп» Илья Гаврюшев:
Рынок Петрозаводска, безусловно, растет, и количество предложений увеличивается. Сейчас в продаже порядка 3000 строящихся квартир, из них 1000 на Древлянке и столько же на Перевалке.

Там есть и квартиры подороже от строительной компании «Век», есть компании, строящие типовые проекты - «Чистый город», «Скандинавия» - это уже отточенные, вполне надежные технологии. Мы строим три дома по индивидуальному проекту, объединенных в комплекс «Олимп».  Из-за большего количества предложений можно купить жилье на более поздних стадиях строительства — то есть не за год до сдачи дома, а за несколько месяцев. Возможно, скоро у петрозаводчан появится возможность купить уже построенные квартиры на первичном рынке.

Строительные компании предпочитают строить однокомнатные квартиры — они продаются лучше, а стоимость за квадратный метр у них больше. Двухкомнатные, трехкомнатные квартиры - не самый интересный сегмент для застройщиков, но они необходимы в каждом доме — это связано с требованиями освещения. Если бы у строительных компаний была возможность, таких квартир было бы намного меньше. Сейчас в новостройках на сто квартир примерно 45 «однушек»,  35 «двушек», остальное - «трешки».

Еще одна тенденция — компании предпочитают не строить квартиры с отделкой «под ключ», продавая жилье с подготовкой под отделку. Это обусловлено высокими требованиями со стороны покупателя и пятилетней гарантией, которая предполагается законом.

Могу сказать, что люди отходят от покупки вторичного жилья и отдают предпочтение первичному. Если раньше, еше пару лет назад, на две квартиры вторичного рынка продавалась одна на первичном, то на сегодняшний день это соотношение  - 50 на 50. Это видно по банковским кредитам. Кстати, доля кредитных средств тоже сильно возросла — судя по всему, свободных денег у людей нет, они предпочитают брать кредиты. Не знаю, к чему все эти тенденции нас приведут, но этот год был урожайным — люди покупали квартиры постоянно и много.

Предполагаю, что в следующем году все будет не так радужно. Скорее всего, сократится ипотечное предложение — в условиях высокой инфляции у банков нет возможностей выдавать много кредитов на выгодных условиях. Из этого следует, что жилье будет продаваться хуже, и часть компаний рискует не достроить свои дома в следующем году. Особенно велики риски для молодых строительных фирм, которые еще не набили шишек.

Многие ждут снижения цен на жилье, но это опрометчиво — скорее, квартиры будут дорожать. Это связано с курсом валют — от него напрямую зависит цена строительных и отделочных материалов. Могу предположить, что то, что продается сейчас, будет реализовано по прежним ценам, а цены вырастут во второй половине 2015 года.

Что касается элитного жилья — это более дорогой и инертный рынок. Он по большей части для тех, кто покупает уже вторую или третью квартиру, кто готов платить за качество и комфорт. Большие холлы, парковки, дворы — все это увеличивает стоимость жилья. Как правило, люди предпочитают инвестировать в этот дом, когда он уже стоит, на ранних стадиях богатые люди такие квартиры не финансируют. Этот сегмент рынка всегда был медленным, а сейчас замедлился еще больше. Но, думаю, квартиры там продолжат продаваться.

С другой стороны, будет увеличиваться количество совсем маленьких квартир — 25-27 метров. Это связано с ценой контракта — купить такое жилье можно дешево. Это стартовый шаг, который по карману молодым семьям, некоторым студентам. Да и в целом люди беднеют, что говорить...
Думаю, эта тенденция продолжится.