Текст и фото: Антонина Кябелева

Жители десяти аварийных домов, расположенных в Петрозаводске в районе улиц Шотмана, Сорокская и Северная, станут первыми, кто на личном опыте испытает нюансы комплексного развития территорий. Некоторые граждане уже сейчас напуганы тем, что могут из аварийного жилья попасть в еще худшие жилищные условия.

Елена, мать четверых детей, проживает в одном из аварийных домов, находящихся на территории, выделенной под комплексное развитие. Трехкомнатную квартиру площадью 52 квадратных метра она приобретала, когда дом еще не был признан аварийным. На нее ушли средства материнского капитала. В строгом соответствии с законодательством каждому из детей в квартире выделена доля. Трое из них являются несовершеннолетними. Другого жилья у семьи нет.

Узнав, что собственникам жилья петрозаводская администрация намерена выделить денежную компенсацию, Елена обратилась за помощью к юристу Дмитрию Шамину. Женщина боится, что денежной компенсации, размер которой городские власти пока не определили, не хватит, чтобы приобрести благоустроенную квартиру площадью 52 квадратных метра. Вместе с Дмитрием Шаминым она побывала на встрече в петрозаводской мэрии, где оправдались ее худшие опасения. В администрации настаивают, что многодетная семья имеет право только на денежную компенсацию. Дмитрий Шамин считает, что муниципальные чиновники пытаются ввести граждан в заблуждение, толкуя действующее законодательство так, как им удобнее. Мы выслушали доводы юриста.

Комплексное развитие территорий как юридический термин, закрепленный в Градостроительном кодексе РФ и Жилищном кодексе РФ, появился в России относительно недавно. В конце 2020 года были внесены соответствующие изменения в российское законодательство, и в регионах стали появляться проекты по комплексному развитию территорий.

В Карелии первый такой проект стартовал в 2023 году в Петрозаводске.

В 2022 году мэр Петрозаводска Владимир Любарский подписал постановление о комплексном развитии территории жилой застройки.

В прошлом году провели аукцион по выбору застройщика, с которым администрация заключила соответствующий договор. Расселить аварийные дома предполагается за счет победителя аукциона - ООО «Специализированный застройщик «Стройинвест КСМ». Компания после сноса аварийных домов получает право застроить территорию коммерческим жильем.

Граждане, проживающие в муниципальных квартирах, ничем не рискуют. Им будет предоставлено аналогичное по площади жилье в благоустроенных домах. Единственное, что может испортить настроение «муниципалам», - это, возможно, не самый удобный район города, куда им придется переехать. Но тут уж ничего не поделаешь. По закону квартира должна находиться в городской черте, не важно, в каком микрорайоне.

А вот у собственников жилья могут возникнуть серьезные проблемы. Первое, на что обратил внимание Шамин, это ссылки представителей администрации на статью 32 Жилищного кодекса РФ (обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для муниципальных и государственных нужд). Именно эта статья применялась при расселении граждан, когда в Петрозаводске проходила реконструкция Гоголевского моста и нужно было снести расположенные рядом дома.

Дмитрий Шамин считает, что ссылка на данную статью, мягко говоря, не совсем корректна. В ситуации с застройкой территории в районе улиц Шотмана, Сорокская и Северная речь не идет об изъятии земли для муниципальных нужд в интересах всего города. Здесь предполагается реализовать проект по комплексному развитию территории. Отношения с собственниками, возникающие в процессе комплексного развития территорий, регламентируются статьей 32.1 Жилищного кодекса РФ и статьей 65 Градостроительного кодекса РФ.

В статье 32.1 Жилищного кодекса РФ прямо говорится об обеспечении жилищных прав граждан при осуществлении комплексного развития территории жилой застройки.

«Во время встречи в администрации мы, естественно, указали, что, согласно пункту 21 статьи 32.1 Жилищного кодекса, не допускается возмещение за жилье, если в нем проживают несовершеннолетние. Другими словами, собственникам квартир, в которых проживают дети, можно предоставить только другое жилье. Фактически у администрации в данном случае нет выбора. Вместо трехкомнатной квартиры моей доверительнице с несовершеннолетними детьми обязаны предоставить такую же по площади трехкомнатную квартиру. Вроде бы все просто»,

- заметил Шамин.

Однако в администрации настаивают, что положения статьи 32.1 распространяются только на дома, отвечающие критериям, установленным субъектам РФ в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 65 Градостроительного кодекса РФ. Действительно, подтвердил юрист, такая ссылка в Жилищном кодексе есть: «По логике чиновников городской администрации получается, что статья 32.1 распространяется только на дома, которые расположены на территории комплексного развития, но не являются аварийными.

Однако если обратиться к статье 65 Градостроительного кодекса РФ, то там прямо указано, что комплексное развитие территории жилой застройки осуществляется в отношении территории, в границах которой расположены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу, а также дома, которые не признаны аварийными, но соответствуют установленным в регионе критериям. В Карелии такими критериями являются физический износ деревянных строений выше 60 процентов, а для домов из других стройматериалов - выше 70 процентов.

В нашем случае все десять домов являются аварийными. Но представим, что на территории комплексного развития находятся дома, не признанные аварийными. В этом случае они подлежат расселению, если их износ в зависимости от материала конструктивных элементов соответствует либо 60, либо 70 процентам».

Дмитрий Шамин считает, что раз по Градостроительному кодексу все аварийные дома автоматически попадают под комплексное развитие, то на них распространяются положения статьи 32.1 Жилищного кодекса. Другими словами, семьи с несовершеннолетними детьми защищены тем, что взамен изымаемого жилья им должны предоставить другую квартиру, а не денежную компенсацию, которой на приобретение аналогичной благоустроенной квартиры, скорее всего, не хватит.

Но в петрозаводской администрации, рассказал Шамин, всем собственникам жилья в аварийных домах планируют предоставить денежную компенсацию.

В том числе и многодетной семье с несовершеннолетними детьми. Нетрудно предположить, что при таком подходе пилотный проект по комплексному развитию обернется судебными разбирательствами. Ведь изъять жилье планируют под комплексное развитие, а расселить дома хотят так, словно речь идет об изъятии земли под общегородские нужды.

Вдумайтесь. Сегодня строительная компания получила возможность застроить территорию практически в центре Петрозаводска коммерческим жильем. Причем на участке, где уже есть все коммуникации. По разным оценкам, наличие инженерных коммуникаций удешевляет себестоимость строительства на 30-40 процентов. Безусловно, это коммерчески выгодный проект. Одновременно компания берет на себя обязанность расселить дома, которые предполагается снести. Возникает вопрос: как в этом случае должна вести себя городская власть? Всячески защищать интересы граждан, чтобы семьи с детьми, старики, инвалиды не оказались на улице со скромной компенсацией, или всячески помогать бизнесу побыстрее освободить жилье? Судя по первым шагам, будущее собственников квартир местную власть особо не волнует.

Между тем в крупных городах уже обкатаны механизмы, позволяющие сбалансировать интересы и бизнеса, и граждан. Достаточно вспомнить московскую программу реновации, когда жильцам старых пятиэтажек, вне зависимости от того, находится ли квартира в собственности или в соцнайме, предоставляют новые квартиры такой же площади, причем в тех районах, где люди жили и к которым привыкли. Конечно, Петрозаводск не Москва. Но ведь и в Москве реновация серьезно тормозила, пока не были выработаны правила, защищающие интересы простых граждан.

В Петрозаводске городская администрация планирует в перспективе «замахнуться» на комплексное развитие всего Октябрьского района. Здесь расположены сотни домов, которые теоретически нужно расселять. Если городская власть не хочет столкнуться с противостоянием граждан, пилотный проект по комплексному развитию первой в городе территории необходимо реализовать так, чтобы люди сами захотели участвовать в подобных программах. Если же расселение десяти аварийных домов обернется слезами и горем тех, кто имел несчастье попасть под «комплексное развитие», то вряд ли у подобных проектов есть будущее.