Что ждать от новой земельной реформы, которая стартует с 1 марта 2015 года?

С 1 марта 2015 года в России стартует новая земельная реформа, призванная вовлечь в оборот новые земли, сделать механизм выделения земельных участков более понятным и прозрачным, затормозить процесс «самозахвата» земель, регламентировать процедуру изъятия земельных участков, четко определить правила отчуждения объектов незавершенного строительства.

Мы попытались выяснить только самые принципиальные для граждан и предпринимателей вопросы, попавшие в бесконечно разнообразный круг тем, затронутых земельной реформой.

Спасение – в массовости
Заместитель руководителя управления Росреестра по РК Янина Свидская отметила, что фактически земельная реформа уже началась. Некоторые изменения законодательства действуют с 1 января 2015 года.

Прежде всего, изменились сроки постановки объекта недвижимости на кадастровый учет, которые сократились до 10 рабочих дней. Для граждан и юридических лиц появилась возможность получить услуги Росреестра в электронном виде.

Не секрет, что в государственном кадастре недвижимости, где аккумулируются сведения обо всех объектах недвижимого имущества, довольно часто встречаются ошибки. Искаженные координаты, расхождения в размере площадей или форме земельного участка и другие досадные для собственников неточности доставляют немало хлопот как гражданам, так и предпринимателям.

– Раньше мы были связаны по рукам и ногам, – рассказывает Янина Свидская. – Орган кадастрового учета не мог самостоятельно внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости. С 2015 года у органа кадастрового учета, то есть филиала кадастровой палаты, появилась возможность вносить необходимые уточнения, устраняя кадастровую ошибку, не дожидаясь обращения со стороны гражданина или юридического лица.

Все эти изменения, естественно, будут отражены в публичной кадастровой карте. По мнению заместителя руководителя Росреестра по РК, это очень существенное изменение, позволяющее создать более достоверную базу данных о земельных ресурсах.

В Карелии только одна треть объектов в кадастре имеет координаты. Понятно, что отсутствие точной привязки участка к местности является потенциальным источником для конфликтов между собственниками земли. Обычно, такие споры приходится решать в суде. Новое законодательство вводит такое понятие как «массовые кадастровые работы».

– Их будут проводить не граждане за счет личных сбережений, а специалисты за бюджетный счет, – продолжает Свидская.

В управлении Росреестра считают, что органы местного самоуправления должны быть заинтересованы в проведении массовых кадастровых работ, так как это позволит получить реальную картину имеющихся «в запасе» земельных участков с целью их дальнейшего использования. Это может стать одним из дополнительных источников пополнения бюджета. Сегодня, предоставляя новые земельные участки в аренду или выставляя их на торги, органы местного самоуправления нередко допускают ошибки, «залезая» на чужую территорию. Избежать подобных казусов, считает Янина Свицкая, и позволит проведение массовых кадастровых работ.

Надзор усилят штрафами
Одно из ключевых изменений земельной реформы — это усиление государственного земельного надзора. Росреестр теперь будет проверять, насколько законно был предоставлен тот или иной участок. По мнению Свидской, это обеспечит более надежную защиту имущественных прав граждан и юридических лиц. Во всяком случае, при конфликтных ситуациях и у граждан, и у юридических лиц появится больше возможностей обратиться в управление Росреестра с просьбой провести внеплановую проверку и восстановить справедливость.

В новом законодательстве прописана процедура изъятия земель в том случае, если они не используются по целевому назначению.

Янина Свидская отметила, что в ближайшее время (в апреле — мае) планируется серьезно увеличить штрафы за нарушения земельного законодательства. Размер штрафных санкций планируют поставить в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка. При этом минимальный размер административного штрафа на гражданина, как зафиксировано в проекте закона, составит 5 тысяч рублей. Нынешние штрафы в 300-500 рублей никого не останавливают.

Месяц на раздумье
Одно из принципиальных отличий нового земельного законодательства, рассказала руководитель отдела республиканского госкомитета по управлению госимуществом и организации закупок Наталья Тимиргалеева, заключается в том, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (а таких большинство), переходит от муниципальных районов на уровень сельских и городских поселений.

Вместе с тем, данные полномочия могут быть перераспределены между органами исполнительной власти республики и органами местного самоуправления.

Серьезно изменилась и сама процедура предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам. В Земельном кодексе закреплена единая процедура. Новое законодательство лишает органы местного самоуправления права самостоятельно устанавливать случаи, когда участки предоставляются без проведения торгов. С 1 марта на территории всей страны будут действовать единые «правила игры».

К примеру, в Петрозаводске было принято решение предоставлять участки под индивидуальное жилищное строительство только по результатам торгов. С 1 марта 2015 года оно теряет свою юридическую силу. По словам Тимиргалеевой, новый кодекс содержит 32 случая, когда можно получить участок в аренду без торгов.

Понятно, что население больше всего волнуют вопросы предоставления земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства и крестьянских фермерских хозяйств. Как это должно происходить по новому законодательству?

Как объяснила специалист госкомитета, для начала гражданину нужно обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении ему участка. Затем муниципалитет размещает в СМИ информацию о том, какой конкретно участок планируется передать в аренду с его описанием. Если появляются конкуренты, то участок выставляется на торги. Если в течение месяца желающих не находится, то земельный участок предоставляется заявителю в аренду.

Еще одно отличие: схему расположения земельного участка, по новому кодексу, сможет изобразить сам гражданин. Раньше формирование участка относилось к прерогативе муниципальных органов власти.

Но, отметила Тимиргалеева, схема должна быть представлена исключительно в электронном виде. Исключение сделано только для граждан, которым разрешено представить схему земельного участка на бумаге. В этом случае органам местного самоуправления придется бесплатно сформировать эту схему в электронном виде.

Для того чтобы реализовать данное требование законодательства, еще предстоит создать специальный информационный ресурс, который каким-то образом должен быть связан с официальным сайтом Росреестра и публичной кадастровой картой.

В порядке очереди
В сфере предоставления участков без торгов юрлицам произошли еще более существенные изменения.

Прежде всего, стоит отметить, что при предоставлении участков без торгов заявления рассматриваются в порядке очереди. Сначала рассматривается первое заявление, по нему принимается решение. Если оно отрицательное, только тогда рассматривается второе заявление.

Раньше до получения предварительного согласования от муниципалитета заявителю необходимо было сделать акт выбора земельного участка. Теперь закон не требует не только акта выбора земельного участка, но и опубликования информации о его предоставлении.

В каких же случаях юрлица могут получить участок в обход аукциона? Их довольно много. Например, достаточно указа президента, распоряжения правительства России или руководителя региона о предоставлении участка для размещения объектов социально-культурного, коммунально-бытового назначения или реализации масштабных инвестпроектов.

Без аукциона также могут получить землю некоммерческие организации для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства. Однократно для завершения строительства могут предоставить без аукциона участок, на котором красуется долгострой. Без аукциона можно получить участок и для строительства жилья экономкласса.

Плюсы и минусы
Безусловно, новое земельное законодательство существенно упрощает процедуру получения земельного участка. И это касается не только предоставления земли без торгов, но и самих аукционов. Если в торгах принимает участие один заявитель, то с 1 марта 2015 года по итогам аукциона с таким участником и будет заключаться договор. Ранее такая возможность была только при предоставлении земельных участков для жилищного строительства.

Законодательство стало более прозрачным с точки зрения запретов и разрешений. На территории всей страны кодекс устанавливает единые «правила игры», ограничивая «свободное творчество» муниципалитетов. Но есть и минусы.

Наталья Тимиргалеева солидарна со многими экспертами, которые считают, что передача права распоряжения земельными участками на уровень сельских и городских поселений, традиционно испытывающих дефицит кадров и денег, может серьезно затормозить весь процесс.

Другая проблема — отсутствие полной и достоверной картины о земельных ресурсах, что может привести к возникновению конфликтных ситуаций, особенно в небольших городах и поселках. По мнению Натальи Тимиргалеевой, введение изменений в Земельный кодекс опередило реальность, которая не вполне готова к изменениям. Только один нюанс: в кадастре до сих пор отсутствует привязка зданий к земельному участку.

– Новая редакция Земельного кодекса написана для идеальной ситуации. К сожалению, реальность до идеальной картины явно не дотягивает, – считает специалист госкомитета.