Тележурналист Анна Яровая в рамках журналиского расследования сняла фильм "Земельные отношения", в котором попыталась разобраться каким образом в центре Петрозаводска появляются неожиданные новостройки. Газета "П" впервые представляет этот фильм широкой аудитории.

Для тех, кто предпочитает  воспринимать информацию в письменном виде, ниже мы представляем текстовую расшифровку фильма. Сразу предупреждаем: "много букв".

Земельные скандалы Петрозаводска: журналистское расследование

"Панорама", "Аквамарин" и "Дом природы" - что между ними общего, выяснила тележурналист Анна Яровая

Панорама

Не так давно в Петрозаводском городском суде закончились слушания по делу одной из новостроек. Против строительной фирмы Группа Баренц выступили архитекторы Вячеслав Орфинский и Ирина Гришина. Основная претензия общественников – превышение разрешимой высотности здания. Дело в том, что улица Федосовой, на которой возводится новый Жилой комплекс «Панорама», расположена по соседству с охранной зоной — кварталом исторической застройки Петрозаводска — а значит, попадает в зону регулирования застройки, где высота зданий ограничена 12 метрами.

Рассказывает Ирина Гришина, заместитель директора НИИ историко-теоретических проблем народного зодчества ПетрГУ, советник Российской академии архитектуры и строительных наук:

Законодательством предусматривается организация зон регулирования застройки с целью восприятия объектов историко-культурного наследия в их природной среде. Когда мы строим дома такой большой высоты, которые не будут прикрыты никакими деревьями, то это разрушение так называемой историко-градостроительной среды объектов культурного наследия.

Однако, в ходе судебных разбирательств, в проекте зоны охраны, составленном по распоряжению правительства республики в 1996 году, обнаружилось несоответствие текстовой и графической частей. Согласно схеме, улица Федосовой в регулируемую зону попадает, но в описательной части о ней не упоминается.

Дело в том, что правила землепользования и застройки включают в себя текстовую и графическую части. Для определения режимов регулирования следует использовать в первую очередь текстовую часть распоряжения, а также карту зон с особыми условиями использования правил землепользования и застройки города Петрозаводска

По документам получается, что в данной зоне вообще нет никаких ограничений по застройке, то есть она приравнена к окраинам города. Такую позицию заняла не только администрация города, выдававшая разрешение на строительство здания, но и министерство культуры Карелии. На их сторону встал и городской суд. Приведенных общественниками доводов о допущенной ошибке оказалось недостаточно, чтобы убедить представителей фемиды - и решение суда было в пользу застройщика.

Вячеслав Орфинский, доктор архитектуры, действительный член Российской академии архитектуры и строительных наук:

Сейчас получается парадоксальная довольно ситуация – организации, призванные защищать культурное наследие, они не только не защищают, они пытаются затуманить истину. Это делается так, когда явно что-то не то.

Интересен в данной истории и тот факт, что изначально — в 2010 году — участок выдавался застройщику под возведение административного здания. На градостроительном плане 2008 года эта зона отмечена, как общественно-деловая. Однако, 9 сентября 2013 года городские чиновники подписали постановление о реконструкции здания под многоквартирный жилой дом. Такое изменение в планах застройки руководитель компании ГруппаБаренц Илья Гаврюшев официально комментировать не стал. В личной беседе он сперва утверждал, что зона на улице Федосовой всегда была предназначена под жилую застройку.

Правда, в итоге подтвердил, что на этом месте и правда первоначально было построено небольшое офисное здание, оно было введено в эксплуатацию, но затем было реконструировано. Застройщик увидел, что в этом месте есть спрос и интерес именно на жилье, ведь жить у воды намного приятнее, чем в отдаленных районах. И когда появилась возможность строить дом, предприниматели решили, что так тому и быть (прим. — в тексте — пересказанная речь, записанная на диктофон).

Кстати, примечательна дата подписания постановления о реконструкции здания – 9 сентября 13 года. Это в буквальном смысле один из последних дней работы предыдущего состава администрации города. 8 сентября на выборах градоначальника Петрозаводска действующего мэра Николая Левина обошла Галина Ширшина. Возможно, «без пяти минут» бывшие городские власти старались принять последние «важные» решения, а может, это просто случайное совпадение чисел и событий.

Капель

Квартиры от 5.5 миллионов рублей. Элитные апартаменты с Видом на Онежское озеро, с красивыми интерьерами — не жизнь, а сказка. Жилой комплекс Аквамарин стоит совсем недалеко от Панорамы — буквально на соседней улице. Близка у этих построек и судьба их появления на этой территории.

Рассказывает Анастасия Ульянова, начальник управления архитектуры и градостроительства Петрозаводска: 

Первоначально, если мы говорим об аквамарине, этот земельный участок предоставлялся под строительство административного общественного комплекса. В последующем застройщик, закончив первую очередь строительства, оформил право собственности на это здание и приобрел право собственности на земельный участок.

В соответствии с Генеральным планом, данный земельный участок также расположен в общественно-деловой зоне. Как отмечено в 35 статье градостроительного кодекса РФ, Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.
Именно под строительство общественно-административного комплекса с подземными стоянками этот участок и был выделен 17 августа 2007 года, а 17 декабря по решению Министерства промышленности и природных ресурсов Карелии земельный участок предварительно согласован для застройки с ООО «Капель». Однако, целых три года строительство не велось. Только 16 июля 2010 года министерство природных ресурсов Карелии без проведения аукциона и торгов выделило этот земельный участок обществу с ограниченной ответственностью «Капель» и заключило с ним договор на размещение административно-общественного комплекса. В апреле 2011 года интернет-газета Столица на Онего писала, о том, что 16 июля 10 года — дата неслучайная:

По странному стечению обстоятельств, лакомый земельный кусочек был выделен в последний день, когда Минприроды имело право распоряжаться земельными участками в Петрозаводске. На следующий день, закон, который на несколько лет лишил карельскую столицу права распоряжаться собственной землей, утратил силу, — говорит начальник управления архитектуры и градостроительства Петрозаводска. — Согласитесь, произведенное в последний момент бесплатное выделение участка площадью более 9 тысяч квадратных метров в привлекательном месте, который можно было бы выставить на торги и тем самым пополнить дефицитный бюджет, не может не вызывать, по меньшей мере, удивления…. А между тем, если бы этот участок выделялся по новым правилам, установленным Петросоветом, по которому все земельные участки распределяются через торги, его стоимость могла бы дойти до 100 миллионов рублей... Дело в том, что согласно федеральному законодательству, Минприроды могло выделять бесплатные участки только под строительство нежилых зданий, под жилье участки должны выделяться исключительно через аукционы или торги.

Тогда, весной 2011 года коллеги неоднократно задавали администрации Петрозаводска вопрос – что же будет теперь на берегу Онежского озера? Тогда отвечали — административно-общественный комплекс. Что получилось в итоге — мы видим сегодня. Построенный Аквамарин — это лишь часть участка, выделенного застройщику под административное здание. Как видно на публичной кадастровой карте, аквамарин занимает 5 гектар. На оставшихся 3,5 сегодня строится здание — и оно вовсе не административное.

Земельный кодекс предусматривает исключительное право собственников зданий на приобретение участка под этим зданием. В последующем после того как застройщик стал собственником земли, он поменял вид разрешенного использования на строительство многоквартирного дома. В этой зоне — ОГ — строительство жилых домов допускается. Через такой механизм строительство жилого здания стало возможным на этом участке.

Получается, что сперва земельный участок попадает застройщику в аренду. В мэрии подтверждают, что для социальных объектов арендная плата значительно ниже, чем под строительство жилья. После чего строится несколько этажей здания. Исходя из практики и позиции высших судов, «выкуп земельного участка не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых участок был предоставлен, не завершено». Поэтому, после того, как эти несколько этажей водятся в эксплуатацию, здание выкупается. Далее, по 36 статье Земельного кодекса, собственник приобретает и земельный участок. И он вправе делать с ним всё, что захочет. А хочет он, как правило, продавать дорогое жилье. Помогает строителям в их планах и обновленный в 2007 году Водный кодекс. Строить жилье у воды – в водоохранной зоне - после введенных изменений стало гораздо проще. Раньше приватизация земельных участков в таких зонах была запрещена, а строительство зданий без особых разрешений в Росводресурсах было делом проблематичным. С 2007 года эти ограничения исчезли.

Сергей Попков, эколог:

Но нужно понимать, что в городе вода – это не столько ресурс промысловый или питьевой, сколько ресурс рекреационных зон, то есть это основной притягательный элемент в городе, водоем. И 20 метров для водоохранной зоны в городе – это чрезвычайно мало, учитывая, что уже в 20 метрах уже может быть возведено здание.

«Подростковый клуб»

Уже скоро — в этом здании — по адресу Карельский проспект 8 откроется подростковый клуб. Такой подарок городу сделала строительная компания «Чистый город». Однако, многие горожане, в особенности жители этого района, помнят, каким образом им удалось отстоять социальное назначение этого строения.

И вот какова цепочка событий: В 2010 году администрация города отдает компании «Инвестиционное товарищество» земельный участок в аренду под строительство социального объекта. Два года на нем не проводится никаких работ. В 2012 году строительство начинается, а в июле 2013 года завершается и вводится в эксплуатацию как подростковый клуб с интернет-кафе. Но это только по документам. На деле же объект выглядел так – 1-этажное здание без окон, дверей и крыши. Уже в августе так называемый социальный объект выкупает компания «Чистый город». Однако, в декабре фирма получает разрешение на реконструкцию здания и приступает к строительству 9-этажного дома.

Против таких изменений и выступили жильцы близлежащих домов – они встречались с застройщиком и представителями администрации, писали жалобы в прокуратуру и даже готовы были идти в суд. Но 22 января 14 года на своем официальном сайте компания «Чистый город» разместила объявление, в котором сообщила следующее: «В связи с негативным обращением граждан, руководством ООО «Чистый город» принято решение отказаться от строительства 9-ти этажного жилого дома на пр.Карельский, 8.»

Почему действительно так произошло, почему владелец, утверждавший, что действует по закону, в итоге пошел на мировую, журналистам не пояснили. Зато рассказали в мэрии города.

Анастасия Ульянова, начальник управления архитектуры и градостроительства Петрозаводска :

Была проведена проверка и было установлено, что в связи с тем, что ввод административного здания нарушал требования к пакету документов, то на основании этого, мы, администрация, на оснований решений министерства строительства отменили решение на реконструкцию.

Дом природы

И все же такие случаи — это редкие исключения. Как правило, бизнесмены, получив лакомый участок земли, не стесняются в своих решениях. Еще один пример откровенной наглости застройщика – так называемый дом природы в сердце квартала исторической застройки города.

Скандал вокруг этого якобы административного здания разгорелся в начале 2014 года. Тогда на заборе у строящегося «Дома природы» появилось объявление о продаже блок-секций. Стоимость одного квадратного метра – 55 тысяч рублей. Возмущенная общественность требовала приструнить собственников.

- Если он планировался как Дом природы, если так задумывался, то пусть он и будет Домом природы. Эти новшества интересны только застройщику – чтоб получить прибыль, выгоду, — говорит Наталья Тодуа, житель Петрозаводска.

По всем документам застройщик должен был возвести по соседству с памятниками культурного наследия 19 века объект историко-культурного назначения — Дом природы Карелии. Именно таково назначение этого здания, если верить публичной кадастровой карте росреестра.Однако, по словам чиновников, когда стало понятно, что дома природы здесь не будет, никаких правовых рычагов что-то изменить у администрации города на застройщика не нашлось. Участок давно в собственности, а значит, владелец может делать с ним всё, что захочет. И не важно, под какие цели выдавался участок. Сам же собственник не скрывал – название Дом природы – ни к чему их не обязывает.

— Наши покупатели выбирают назначение блок-секций сами – могут быть и общественные организации, и как офисные здания использовать, может как жилой объект использоваться, — говорит Елена Смирнова, представитель компании застройщика «Аэлита-трейд сервис».

Сегодня в доме природы идет ремонт в двух уже проданных помещениях – скромный рабочий подтвердил, что две квартиры из трех проданы, скоро жильцы отпразднуют новоселье. В мэрии города говорят, что по всем документам это здание до сих пор считается административным

Анастасия Ульянова, начальник управления архитектуры и градостроительства Петрозаводска :

Этот объект он носит название административного здания. Он был построен как административное здание. на сегодняшний день дом природы является административным зданием, не жилым.

Но жить в таком доме никто не запрещает – одно из главных неудобств — повышенные коммунальные платежи. Но разве это проблема для людей, купивших жилье за 10 миллионов рублей?

«Сампо»

Есть и другие, не менее хитрые схемы получения лакомых кусков городской земли под жилищную застройку. На одном из таких кусков еще недавно стоял непризнанный памятник культурного наследия Петрозаводска – кинотеатр «Сампо». А сегодня здесь ведется строительство крупного жилого комплекса.

Общественник Григорий Фандеев, который 2 года назад боролся за сохранение здания кинотеатра, называет происходящее актом вандализма:

Когда кинотеатр еще стоял этот участок перевели под жилую застройку жилья и стало всем понятно, что зданию приходит конец. Именно с этого момента началась наша борьба – борьба общества в защиту архитектуры Петрозаводска 

Вот как это делается. Берется здание, заведомо не хотят его эксплуатировать, потом оно приводится в ужасающее состояние, т.е. отключается от отопления и электричества, потом зимует, проходит несколько сезонов, потом нам говорят, что вроде как нет средств на его реконструкцию, под него приватизируется участок земли больший как правило, чем необходим для эксплуатации здания.

Так и получилось с теперь уже бывшим кинотеатром «Сампо». Здание не использовалось по своему прямому назначению с 2000х. Пока администрация города решала, как поступить с помещением, кинотеатр разрушался. В 2009 году депутаты решили, что здание содержать слишком дорого и выставили на торги. Новый собственник – ООО «Ринда» в 2011 году с согласия и поддержки петросовета увеличивает площадь, переводит зону под жилую застройку и в 2012 году приступает к сносу здания. Все попытки общественников доказать, что здание 1941 года постройки должно стать памятником культурного наследия, оказались тщетными. Сейчас горожане наблюдают за строительством очередной высотки.

Это здание стоит на горке и предполагается, что один из блоков этого здания будет 14-этажным, — говорит Фандеев. — Это полностью нарушает архитектурную концепцию, которая была создана еще в советский период в 80-е годы.

КСТАТИ

По примерным подсчетам общественников, по отлаженной схеме из зданий административного назначения в жилые за последние 5 лет было переведено около 40 тысяч квадратных метров. Зачастую все решения о строительстве доходили до горожан, когда изменить что-либо было уже поздно. Сегодня все изменения в градостроительном плане в обязательном порядке выносятся на общественные слушания, обсуждают их на градостроительном совете города. Однако, в прежние годы такое случалось редко.

Елена Ициксон. архитектор:

Последняя администрация градостроительные советы устраивали очень редко, хотя номинально они существовали и положение о советах было, но советов практически не было. Было так, что если на совете все высказывали категорически отрицательно или против, то этот объект уже просто не выносился на совет. Он появлялся просто. Это называется решать в рабочем порядке.

По словам председателя Петросовета Олега Фокина, сегодня порядок по переводу земель из одной зоны в другую намного прозрачнее, чем был в начале 2000:

В любом варианте зона проходит сперва общественные слушания, после этого собирается комиссия в администрации, она рассматривает этот проекты после этого она выносит на рассмотрение депутатского корпуса. Действительно есть примеры недобросовестных предпринимателей, которые могли хитрить в рамках действующего законодательства, то есть строить объекты в рамках допустимого разрешения. Это либо спортивный объект возводится, либо это возводился офисный центр, примеры в том числе на набережной онежского озера есть. После этого ставят стадию незавершенного строительства, выкупают земельные участки, потом у них есть приоритетное право по переводу данных земельных участков уже без участия депутатского корпуса 

А некоторые депутаты в вопросе строительства зданий на территории города играют куда более значительную роль.  Возьмем, ООО «Капель», строящее жилой комплекс «Аквамарин». Фирма принадлежежит депутату Петросовета Дмитрию Макееву. 70% доли Компании Ленспецсму, что строит близ квартала исторической застройки комплекс «Панорама» — у депутата Законодательного собрания Карелии — Игоря Зубарева. 30% владеет компания «Северстрой», ее собственник — Илья Гаврюшев. Компания «Чистый город», построившая Подростковый клуб еще в начале этого года, принадлежала депутату Петросовета Григорию Копнину и компании «Неосистемы», владельцем которой до недавнего времени был родной брат бывшего вице-мэра города Евгения Журавлева. Оба, кстати, стали фигурантами уголовного дела с муниципальной недвижимостью. Летом 2014 года, к слову, учредители изменились.

Интересы застройщика на участке с бывшим кинотеатром «Сампо» в своё время активно отстаивал известный в республике бизнесмен, лидер партии Яблоко в Карелии Василий Попов. Правда, юридически к данному участку он отношения не имеет. Видимо, просто душа за новострой болела.

А у петрозаводчан меж тем болит душа за облик своего города. Сегодня он меняется с каждым годом, новые стройки в городе растут как грибы. Очередная Панорама, Аквамарин или Дом природы может появиться на берегу реки Неглинка, на месте двухэтажного деревянного здания.

А пока ситуацию в сфере градостроительной политики в России можно описать лишь расхожим выражением: «Вообще-то строить жилые дома на земле, предназначенной для возведения административных зданий нельзя. Но если очень хочется, то можно». Белые пятна российского нормотворчества, с которыми хорошо знакомы депутаты-строители, позволяют с легкостью обходить возможные препятствия на пути к извлечению максимальной прибыли. Единственный возможный ограничитель – нормы морали – давно перестал относиться к разряду норм и строительного бизнеса.

Расследование осуществлено при финансовой поддержке датской и шведской ассоциации журналистов.