Аренда муниципального имущества для депутатов Петросовета уже давно превратилась в одну из самых щекотливых тем. Ожесточенные «бои местного значения» вокруг аренды муниципальной собственности шли в начале 2000-х годов. Тогда депутаты несколько лет «держали оборону», отказываясь повышать арендную плату за городскую собственность. Десять лет спустя арендная плата вновь стала яблоком раздора.

Игра на понижение
В ноябре 2014 года депутаты Петросовета под руководством Олега Фокина приняли решение о существенном повышении арендной платы — примерно на 30%.

Одновременно были внесены изменения в методику расчета арендной платы, согласно которым при сдаче в субаренду до 50% арендуемой городской собственности аренда повышалась в 2,5 раза, а если арендатор ухитрялся сдавать в субаренду более 50% муниципальной собственности, то с 1 января 2015 года плата повышалась для него в 3 раза.

В апреле 2015 года депутаты уже во главе с Геннадием Боднарчуком вновь вернулись к этому вопросу и попытались отыграть все обратно, отменив свое ноябрьское решение. Но тут свое веское слово сказала мэр Петрозаводска Галина Ширшина, воспользовавшись правом вето. Попытка его преодолеть, скорее всего, будет предпринята в июне – на ближайшей сессии Петросовета. 

Для того чтобы понять специфику арендных отношений, нужно сделать небольшой экскурс в прошлое. Не секрет, что аренда муниципального имущества для многих предпринимателей стала «золотым дном». Достаточно с выгодой для себя пересдать его в субаренду, и деньги можно делать, что называется, из воздуха. Традиционно низкая, по сравнению с рыночной, аренда муниципальной собственности легко «отбивалась» на субаренде.

Механизм обогащения банален и хорошо отработан: в официальных договорах субаренды указывалась одна (минимальная) цена, а оставшуюся «неучтенку» арендатор получал наличными и жил себе припеваючи, эксплуатируя муниципальное имущество. Поймать за руку такого предпринимателя крайне трудно, да, кажется, никто особенно и не пытался. 

Учитывая, что бизнесмены, арендующие муниципальную собственность, с завидной регулярностью попадали в депутаты Петросовета, они яростно сражались на ниве арендной платы, фактически выбивая для себя возможность халявных денег. Именно это обстоятельство было главным поводом для критики народных избранников в относительно недавнем прошлом.

Со временем накал борьбы снизился. Государство взяло курс на распродажу недвижимости и многие арендаторы выкупили городскую собственность. В последние несколько лет арендная плата в Петрозаводске повышалась на 10-20%. Но все равно большинство муниципальных площадей не пустовало, так как городская собственность выгодно отличается от рыночных цен.

Волна непонимания
В конце апреля в Петрозаводске состоялся круглый стол по вопросам арендной платы, который прошел почти незаметно для широкой общественности. Председатель Петросовета Геннадий Боднарчук «резкий поворот руля» объяснил «массовыми обращениями малого предпринимательства на то, что нет возможности платить повышенную арендную плату». Он вспомнил сложную экономическую ситуацию в стране и снижение покупательской способности, что болезненно отразилось на жизнеспособности небольших предприятий.

— Кто мог выкупить, в основной массе выкупили свои помещения... Но мы говорим не о крупных предпринимателях, либо о крупных рантье, мы говорим о тех людях, которые занимаются малым предпринимательством. В основой массе это парикмахерские, мастерские по ремонту обуви, это сотни людей, которые за счет дешевой аренды могут кормить свои семьи, — сказал Боднарчук. По его мнению, сейчас не время повышать арендную плату.

— В бюджете Петрозаводского городского округа на 2015 год доходы от поступления арендной платы и пени были в размере 18 миллионов рублей. Львиную часть этих денег давали два крупных муниципальных объекта, которые еще остались невыкупленными, — это «Карелия-Маркет» и универсам «Ритм», — рассказал председатель Петросовета.

Сославшись на документы из городской администрации, он заметил, что процедура выкупа универсама «Ритм» будет запущена с конца апреля 2015 года, а «Карелию-Маркет» планируют выкупить нынешней осенью. По мнению Геннадия Боднарчука, в этой ситуации главный удар должен принять малый и средний бизнес, которому и так нелегко.

Одна из главных претензий в адрес петрозаводской администрации состояла в том, что при повышении арендной платы не было представлено никаких экономических расчетов.

— Мы по некоторым позициям увидели поднятие на 300 процентов арендной платы, почему и возникла волна непонимания, которую нужно сейчас гасить и выходить на конструктивный диалог с предпринимателями, — резюмировал руководитель горсовета.

Почем городская собственность?
Для того чтобы понять, насколько оправдана волна непонимания, необходимо знать, за какую конкретно плату администрация города сдает муниципальные метры.
Повышение аренды на 300 процентов, конечно, звучит грозно. На круглом столе то и дело звучала цифра в 3,7 тысячи рублей за квадратный метр в месяц. Правда, это лишь базовая ставка, которая после применения понижающих коэффициентов волшебным образом превращается в значительно менее пугающую воображение цифру.

В разных кабинетах мне показывали один и тот же документ — список организаций, арендующих муниципальную собственность с указанием площади помещений и стоимости аренды. Документ этот весьма любопытен, так как показывает реальную картину арендной платы.

К примеру, после повышения небольшая парикмахерская на улице Жуковского стала платить в виде аренды всего 3 тысячи рублей в год (!), обувная мастерская на Древлянке – 3,5 тысячи рублей в год, театр «Творческая мастерская» чуть более тысячи рублей в год. Другими словами, запредельными эти суммы назвать сложно, они под силу любому работающему гражданину. Вряд ли из-за повышения в 500-1000 рублей в год предприниматели будут сильно возмущаться. Для обувной мастерской оно равняется нескольким дополнительным набойкам в год.

Более внушительно — 118 тысяч рублей в год – выглядит после повышения аренда парикмахерской на улице Максима Горького. Но, если учесть, что площадь помещения 72 квадратных метра, то аренда одного муниципального метра обходится в 136 рублей в месяц, а за всю площадь нужно заплатить около 10 тысяч рублей в месяц.

Понятно, что арендная плата зависит прежде всего от состояния помещений, их удаленности от центра и вида предпринимательской деятельности. После повышения арендной платы для организаций жилищно-коммунального хозяйства метр муниципальной собственности в среднем обойдется в 110 рублей (до повышения — 42 рубля), для аптек — в 136 рублей (было 94 рубля), для образовательных учреждений в 60 рублей (в недавнем прошлом 46 рублей), для предприятий общественного питания с возможностью продавать алкоголь в 303 рубля (было 163 рубля).

Одновременно для общественных организаций арендная плата повысилась с 5,8 рубля до 7,5 рубля за квадратный метр в месяц.

Правда, и здесь есть нюансы. Как рассказала руководитель организации инвалидов «Доброта» Ядвига Пустоход, с 2000 года организация арендует в жилом доме на улице Машезерской помещение, которое сдает в субаренду. Субаренда, рассказала Пустоход, помогает обществу как-то жить, получая дополнительные деньги. После резкого удорожания субаренды дополнительный источник существования для «Доброты» пропал. Но в данном вопросе у Ширшиной принципиальная позиция: отдавать общественным организациям помещения по дешевке, чтобы они жили за счет субаренды, город не намерен.

— Когда мы приходим в общественную организацию и видим реальные коммерческие фирмы, которые работают на этих площадях, которые мы за копейки отдали, это неправильно, — сказала Галина Ширшина. — Другое дело, если речь идет о помещениях, предназначенных для деятельности самих общественных организаций. Их город предоставляет либо бесплатно, либо за минимальную плату.

Нам удалось переговорить и с предпринимателями, которые неоднозначно оценивают ситуацию с арендой городской собственности. Те, у кого бизнес идет относительно успешно, отказываются понимать, почему город так дешево сдает недвижимость, поддерживая тем самым не самые успешные предприятия. В любом случае, даже после повышения аренда муниципальной собственности оказывается в несколько раз ниже, чем аналогичные коммерческие предложения.

Рубль пишем, 25 — в уме
Совсем другое дело субаренда, которая теперь стала намного менее привлекательной. В 2015 году с учетом повышения коэффициента за сдачу в субаренду за «Универсам Ритм» придется заплатить в городскую казну 28 миллионов рублей, а за торговый центр «Карелия-Маркет» — 14,3 миллиона рублей. Арифметика простая: за сдачу в субаренду одного метра «Универсама Ритм» в 2014 году город получал 147 рублей в месяц, а в 2015 году за этот же метр придется платить уже 461 рубль.

По приблизительным подсчетам в годовом исчислении аренда «Универсама Ритм» стала дороже примерно на 15 (!) миллионов рублей. Есть от чего директору торгового дома «Универсам Ритм», депутату Петросовета Святославу Нефедову схватиться за голову. Аналогичная история и с торговым центром «Карелия-Маркет», аренда которого после повышения выльется в дополнительные 5 миллионов рублей в год.

Галина Ширшина сказала, что была удивлена решению депутатов снизить арендную плату.

— Я предполагала, что они не рискнут, так как конкретные интересанты есть в самом Петросовете, — сказала она.

По ее мнению, апрельское решение горсовета по снижению арендной платы — это «один из механизмов решения личных проблем тех депутатов, которые входят в состав Петросовета».

Она рассказала, что сегодня никто не мешает выкупить «Универсам Ритм», который оценен в 260 миллионов рублей. Но Ширшина сомневается, что это помещение в ближайшее время будет выкуплено, поэтому арендатор попытается всеми возможными путями снизить арендную плату.

— Мы создаем условия для тех предприятий, которые не хотят по тем или иным причинам выкупать собственность. Но поднимаем цены для тех, кто сдает ее в субаренду. Ведь, сдавая городскую собственность в субаренду, арендатор зарабатывает на каждом рубле 25 рублей, — сказала Галина Ширшина.

Мэр отметила, что бюджет на 2015 год утвержден с учетом новых арендных ставок, дескать, депутаты своим решением приводят к разбалансированности бюджета.

Сколько же реально можно заработать на субаренде? По словам предпринимателей, которые общались с нами на условиях анонимности, фактическая субаренда под торговлю непродовольственными товарами обходится на Древлянке и Кукковке в среднем 700 рублей за квадратный метр. Вот простая калькуляция. У города помещение площадью в 100 квадратных метров можно снять за 6 тысяч рублей в месяц (с учетом последнего повышения).

Если полностью сдать его в субаренду, то в бюджет Петрозаводска сейчас придется заплатить 18,2 тысячи рублей. В этом случае чистая прибыль (то, что можно получить сверх от субарендатора) составит 51,8 тысячи рублей в месяц или 621,6 тысячи рублей в год. В 2014 году на муниципальном помещении в 100 квадратных метров можно было «заработать» 64,5 тысячи рублей в месяц или 774 тысячи в год. Стоит, правда, напомнить, что все «лакомые» муниципальные метры давно разошлись между бизнесменами.

Святослав Нефедов

Когда дебет «не бьется» с кредитом
А теперь о «разбалансированности» бюджета. Это самый мутный момент в истории с арендной платой. В бюджете Петрозаводска на 2015 год доходы от сдачи муниципальной собственности в аренду вместе с пенни запланированы в размере 18,8 миллиона рублей. Но, судя по списку арендаторов и выставленным им платежам, в бюджет должно «упасть» не 18,8, а более 70 миллионов рублей.

Эта цифра косвенно подтверждается и начислениями за аренду в январе 2015 года, которая, согласно официальным документам, составляет 6,4 миллиона рублей. Превышение «новой» арендной платы над «старой» за январь 2015 года зафиксировано на уровне 2 миллионов рублей. Несложно подсчитать, что за год сумма «выпадающих доходов» в случае снижения арендной платы составит более 20 миллионов рублей.

Даже если представить, что «Карелию-Маркет» и «Универсам Ритм» оперативно выкупят, все равно получается, что город должен собрать за аренду значительно больше, чем 18,8 миллиона рублей. Как же так?

Скорее всего, при верстке бюджета либо была допущена грубейшая ошибка, либо финансисты пошли на сознательную хитрость, показав заниженную сумму доходов. Причем настолько заниженную, что сумма «выпадающих доходов» превышает запланированные доходы от аренды.

Депутаты жалуются, что администрация города до сих пор не может представить в Петросовет внятные экономические расчеты относительно того, насколько «просядет» бюджет в случае снижения арендной платы. Если наши рассуждения близки к истине, то добиться понятных расчетов депутатам будет нелегко. Но тогда преодолевать вето придется, образно говоря, с «завязанными глазами».